Rumah murah 2 lantai di Ciracas, Jakarta Timur dengan akses mobil dan dekat ke jalan raya. Harga mulai 400jt-an, harga terbaik dengan spesifikasi bangunan berkualitas dan lokasi strategis.
Hunian 2 Lantai ini cocok buat kaum milenial yang mencari rumah di tempat strategis serta dekat dengan fasilitas umum di kota Jakarta yang dekat dengan Jakarta Selatan, jalan TB Simatupang serta Pasar Minggu.
Desain kekinian dengan konsep Scandinavian serta balkon yang menambah tampilan menjadi estetik serta sistem one gate system meningkatkan keamanan dan kenyamanan anak2 di rumah.
Hanya 2 menit dari jalan Raya Bogor Ciracas, lokasi nyaman dan aman serta tidak bising dari kendaraan lalu lalang karena akses jalan yang lebar bisa dilalui mobil serta selangkah ke jarak angkot.
Benefit :
Harga Termurah di antara kompetitor sekitar
Bangunan 2 Lantai
Carpot Mobil
Akses Jalan dilalui Mobil
Beberapa Langkah ke Jalur Angkot
Harga Masih 400 jutaan
Amanah Langsung dibangun
Lingkungan Aman Nyaman tidak bising
PROMO BULAN MARET 2023 FREE BIAYA-BIAYA (Syarat & Ketentuan Berlaku)
Keunggulan :
Akses tol Cibubur, Kp. Rambutan
Dekat dengan KFC, McD, Mall Cijantung
Dekat Pasar Jaya Cibubur, Pasar Ciracas
Dekat GOR olahraga Ciracas, Jambore/Buperta
Dekat sekolah negeri dan swasta seperti Jakarta Islamic School (JIS)
Anda mengembangkan sebuah proyek properti tanpa bank? Syarat utama adalah Anda harus punya modal untuk memulai mengerjakan proyek tersebut.
Dibutuhkan modal karena Anda tak bisa minta bantuan dari bank, baik dalam bentuk kredit pemilikan lahan (KPL) atau kredit kontruksi, kredit yasa griya (KYG) atau jenis kredit lainnya.
Terus dari mana sumber modalnya? Bisa dari modal sendiri, bisa juga modal dari orang lain. Mungkin modal dari teman, investor, saudara dan lain-lain.
Bagi developer properti pemula akan lebih baik berharap terlebih dahulu kepada orang-orang di sekitar untuk membantu permodalan proyek. Karena jika meminta orang lain untuk menjadi investor mereka akan melihat banyak hal sebelum setuju membiayai proyek Anda. Mereka akan melihat portofolio Anda, karakter, dan lain-lain.
Portofolio diperlukan karena tentu mereka ingin uangnya aman, dikelola dengan benar oleh orang yang berkompeten. Selain itu, tentunya mereka membutuhkan orang dengan karakter terpuji untuk mengelola uang mereka.
Itulah sebabnya Anda harus terlebih dahulu mendekati orang-orang yang kenal, apakah di lingkaran persaudaraan, pertemanan atau siapa pun yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.
Dapat dukungan mereka maka jalan Anda untuk mendapatkan pemodal menjadi lebih mudah.
Berkaitan dengan orang-orang yang kita kenal untuk menjadi mitra investor, jejak rekam Anda sangat menentukan. Karena mereka adalah orang-orang yang berhubungan baik dengan Anda sejak dulu.
Jadi jika dulu Anda pernah berbuat tidak baik, mereka pasti tahu dan itu menjadi alasan yang cukup untuk menolak penawaran kerjasama dari Anda. 😀
Modal utama yang dibutuhkan untuk membeli lahan, karena merupakan bahan baku sebuah proyek properti. Sebelas dua belas dengan membuat kue, kita butuh tepung terigu, ya karena terigu adalah bahan dasar membuat kue. Begitu juga tanah merupakan bahan dasar dan utama untuk membangun sebuah proyek properti.
Jika Anda punya uang, itu mudah, tinggal beli tanahnya. Selesai. Tapi bagaimana jika Anda tidak punya uang untuk membeli lahan? Salah satu pilihan yang bisa Anda jalani adalah dengan menawarkan kerjasama lahan atau pembayaran tanah secara termin kepada pemilik lahan.
Intinya adalah dengan membayar uang muka atau tidak tanpa uang muka sama sekali, pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi proyek properti.
Butuh usaha lebih memang, dan semangat untuk berjuang menemukan pemilik lahan yang bersedia dengan skema kerjasama lahan atau pembayaran secara bertahap.
Karena pada umumnya orang yang sedang menjual tanah menginginkan mendapatkan uang pembelian tanahnya segera. Karena mungkin saja memang mereka sedang membutuhkan uang, itulah sebabnya ia menjual tanahnya.
Tetapi terdapat kesulitan orang-orang dalam mendapatkan pembeli tanah dalam luasan tertentu yang mau membayar tunai. Apalagi kondisi bisnis properti yang masih terseok-seok. Pilihannya adalah bersedia menerima cara pembayaran yang diajukan oleh pembeli, dengan tidak menerima tunai sekaligus.
Nah, ketika tanah dengan skema pembelian yang sesuai sudah ada, langkah selanjutnya adalah membuat perencanaan proyek, mengurus perijinan dan memulai pemasaran termasuk mengerjakan persiapan lahan.
Dan semua kegiatan itu membutuhkan biaya. Dari mana biayanya? Ini sumber biaya yang bisa Anda manfaatkan:
Strategi menjual pertama yang bisa Anda praktekkan adalah dengan cara menjual tunai. Pada saat memasarkan dengan menjual tunai ini tentu saja unitnya belum dibangun. Karena Anda menjual awal-awal sekali ketika baru saja mendapatkan deal dengan pemilik lahan.
Tujuan penjualan tunai ini adalah untuk mendapatkan uang masuk yang diperlukan untuk mengerjakan proyek. Apakah itu untuk mengurus perijinan, mengerjakan persiapan lahan dan lain-lain. Intinya dengan uang tunai yang didapatkan banyak yang bisa dilakukan.
Kenapa ada orang yang mau membeli tunai padahal unitnya belum ada? Karena kita memberikan kompensasi berupa potongan harga yang signifikan bagi mereka. Agar ketika rumahnya jadi mereka mendapatkan keuntungan jika ingin menjual lagi.
Atau merasa untung jika dibandingkan dengan tetangganya yang membeli dengan harga yang lebih mahal.
Yang harus diperhatikan adalah jadwal serah terima rumah yang harus diperhitungkan betul-betul, jangan sampai kita sebagai developer tidak memenuhi apa yang dijanjikan.
Untuk mengantisipasi hal ini, Anda harus membuat perjanjian serah terima unit lebih panjang. Misalnya dalam waktu 12 bulan sejak tanggal pembelian secara tunai.
Jika serah terima unit itu dalam jangka waktu 12 bulan, maka Anda hanya perlu mulai membangun di bulan ke sepuluh karena pembangunan rumah (misalnya satu lantai) bisa dikebut dalam waktu dua bulan.
Nah, jika kondisi itu terpenuhi Anda punya waktu 10 bulan untuk menggunakan uang pembelian dari konsumen yang membayar tunai. Maknyusss tho?
Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Strategi lain untuk mendapatkan modal bagi Anda adalah dengan menjual unit secara bertahap kepada konsumen. Besaran tahapan dan waktunya tergantung pada Anda. Tapi sebaiknya tidak terlalu lama. Yang paling ideal adalah tidak lebih dari 24 bulan supaya uang yang didapatkan cukup untuk memutar cash flow proyek.
Caranya adalah dengan membagi harga rumah sebanyak bulan tahapan. Jika disepakati 24 bulan maka harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilan mereka ke developer.
Akan halnya jadwal serah terima, bisa Anda jadwalkan kapanpun tapi harus dihitung kemampuan Anda untuk membangun.
Yang paling baik adalah penyerahan rumahnya pada bulan ke 24 ketika cicilan sudah lunas. Tetapi mungkin ini terlalu lama bagi konsumen. Kurang menarik bagi mereka. Penyerahan dalam waktu 12 bulan sudah cukup ideal. Karena cicilan bulan kedua belas itu biasanya sudah cukup untuk membangun. Tergantung skema cicilan yang Anda terapkan pada konsumen Anda.
Contohnya jika rumah harga rumah 300 juta, maka pada bulan kedua belas sudah ada uang cicilan setengah dari harga jika sepakat lama cicilan adalah 24 bulan.
Dengan uang 150 juta itu sudah cukup untuk membangun unit. Paham ya sampai di sini?
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas
Ini syarat yang harus dipenuhi jika ingin mengelola proyek properti dengan tanpa bank atau properti syariah. Pembangunan rumah dimulai ketika uang muka atau down payment (DP) sudah lunas dan cukup untuk membangun unit.
Jika untuk membangun rumah tipe sederhana, tipe 36 Anda butuh 72 juta maka dalam perjanjian dengan konsumen dicantumkan bahwa pembangunan unit rumah dimulai ketika DP sudah masuk minimal 72 juta ke developer.
Jika harga rumah 300 juta, DP sebesar itu tidak sampai 30% dari harga rumah.
Hal ini penting disetujui agar untuk membangun unit rumah kita tidak perlu mengambil biaya dari pos lain. Jadi masing-masing unit bisa membiayai dirinya sendiri. Sehingga kita sebagai developer lebih mudah dalam mengelola cash flow.
Skema-skema ini tidak cocok untuk konsumen perumahan subsidi, karena tentu saja konsumen perumahan subsidi akan kesulitan menyediakan uang muka sampai 72 juta atau 50 juta sebagai DP.
Banyak orang berpendapat bahwa bisnis properti tak ada matinya. Dan sayangnya pendapat tersebut benar adanya. Selagi masih ada manusia berkembang biak, selama itu pula mereka akan butuh hunian atau rumah sebagai tempat tinggal. Dan bisnis properti adalah bisnis yang berhubungan dengan penyediaan tempat tinggal untuk manusia.
Oleh karenanya, bisnis properti sangat prospektif seiring kebutuhan akan hunian yang terus meningkat sementar tanah sebagai alas tempat berdiri properti tidak diproduksi. Tanah dari dulu ya segitu, tetap, tidak bertambah luas. Tidak ada produksi tanah menjadi lebih luas, bumi ya segini ini.
Maka berlakulah hukum ekonomi yang menyatakan jika persediaan berkurang, demand/permintaan meningkat maka harga naik dan demikian sebaliknya.
Tak heran kalau harga properti tiap tahun meningkat atau selalu naik. Bagi yang punya uang, maka berinvestasi di properti sangat menguntungkan setidaknya menjaga nilai uang yang Anda miliki, tetap.
Di bisnis properti sudah umum dalam hal kepemilikannya menggunakan skema KPR atau kredit yang di dalamnya ada bunga cicilan. Yang mana hal itu disebut dengan riba, yang dilarang dalam Islam.
Kini dengan makin meningkatnya pemahaman masyarakat akan muamalah syariah, memicu para pengembang properti untuk membuat skema KPR yang sesuai syariat. Ini yang biasanya disebut dengan developer properti syariah.
Penduduk Indonesia yang mayoritas beragama Islam adalah sebuah keuntungan atau peluang besar menjadi prospek yang sangat baik bagi pengembangan properti syariah. Dengan banyakanya calon konsumen atau pembeli maka akan memudahkan bagi ingin menjadi pengembang properti syariah dalam menjual propertinya.
Definisi Developer Properti Syariah
Developer properti syariah atau pengembang properti syariah adalah orang atau suatu badan hukum yang mengembangkan properti sesuai dengan Hukum/Syariat Islam.
Salah satu cirinya dengan tidak melibatkan bank konvensional, karena di bank konvensional masih menerapkan sistem bunga yang ini adalah riba yang dilarang dalam Islam.
Lantas, bagaimana mengembangakn properti tanpa bantuan bank?
Yuk kita lihat tahapan dalam mengembangkan sebuah proeyk proeprti. Yang pertama mesti dilakukan
Pada tahap ini, tak ada peran bank yang bisa menolong, karena umumnya bank tidak mau memberikan kredit untuk membeli tanah bagi pengembang.
Terkecuali Bank BTN yang memiliki prosuk bernama Kredit Pemilikan Lahan (KPL), tapi ini pun hanya untuk perumahan bersubsidi atau perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Itu artinya dalam tahapan ini, peran bank tidak ada sama sekali, sehingga terhindar dari riba dalam akuisisi lahan. Namun bukan berarti dengan membeli kredit ke pemilik lahan langsung akan terhindar dari riba juga. Gimana akadnya, dilihat dulu, apakah mengandung riba atau tidak.
Tahap berikutnya pengurusan legalitas atau perijinan proyek, juga tidak melibatkan peran bank. Hanya perlu diperhatikan dalam pengurusan ini rawan dengan risywah (suap). Cari konsultan, terima beres, sehingga kita terhindar berurusan langsung dengan orang-orang yang biasa bermain risywah.
Dilanjutkan dengan tahapan membangun, di sini memungkinkan ada peran bank. Sudah umum bahwa developer dlam membangun akan mengajukan pembiayaan ke bank dalam bentuk kredit konstruksi, kredit yasa griya atau produk bank lainnya.
Perlu Investor Jika Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
Namun tak mutlak pernah bank dibutuhkan, Anda dapat mensiasatinya dengan cara menawarkan investasi ke investor dengan skema bagi hasil yang menarik. Bukan skema investasi imbal balik bunga.
Tahapan selanjutnya, saatnya seorang developer menjual proyeknya. Pada tahapan ini, bantuan bank sangat dibutuhkan karena kebanyakan masyarakat Indonesia tidak mampu membeli rumah secara tunai.
Jadi pembeli meminta bantuan ke bank untuk membeli properti tersebut, lalu konsumen lah yang mencicil bantuan yang telah diberikan bank tersebut selama waktu tertentu sesuai besaran dan tenor yang disepakati.
Proses ini dikenal masyarakat sebagai kredit pemilikan rumah (KPR). Jika KPR dilakukan dengan bank konvensional, maka dalam perjanjian kredit antara bank dan pembeli properti terdapat unsur riba, diantaranya adanya bunga, denda, sita dan lain-lain.
Memulai Bisnis Properti Syariah
Bisnis properti syariah mestiny menganut sistem bagi untung dan rugi. Untung sama dibagi rugi juga sama ditanggung. Ini harus dipahami oleh orang yang ingin bersyirkah/berkongsi dengan prinsip syari’ah.
Karena banyak orang yang berinvestasi maunya untung saja, jika rugi tidak mau ikut menanggung.
Nah, untuk menghindari kerugian dalam menjalankan bisnis developer properti syari’ah, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan :
Gunakan Konsultan Bisnis Syariah
Jika Anda kurang memahami akad-akad bisnis yang sesuai dengan syariat Islam, hal ini penting untuk dilakukan. Karena akad dalam pengembangan properti syariah akan menentukan apakah skema bisnis kita sesuai dengan prinsip syariah atau tidak. Di sinilah peran seorang konsultan bisnis syariah.
Peran konsultan bisnis syariah ini juga diperlukan ketika membeli lahan, termasuk ketika mengurus perijinan yang tidak boleh menyuap, dan peran yang lebih utama adalah ketika menjual produk kita ke masyarakat. Seorang konsultan properti syariah yang mengatur itu semua.
Menerapkan Prinsip Syariah Ketika Menjual
Ada dua cara yang bisa Anda lakukan saat menjual properti dengan skema syariah, yaitu menggunakan bank syariah atau tanpa menggunakan bank sama sekali.
Jika menggunakan bank syariah, masyarakat tetap bisa membeli dengan skema KPR, tetapi akadnya berbeda dengan KPR bank konvensional. Perbedaan yang mencolok adalah KPR bank syariah tidak ada bunga, tetapi margin bagi bank.
Dengan skema bank syariah ini pembeli menagngsur harga rumah kepada bank setelah ber-akad KPR.
Selain menggunakan KPR bank syariah, developer properti syariah dapat menjual produknya dengan tanpa melibatkan bank sama sekali. Penjualan dilakukan dengan cara tunai, tunai bertahap atau dengan cara cicilan langsung kepada developer dalam jangka waktu tertentu.
Skema Penjualan Tunai
Metode penjualan tunai inilah yang paling disukai developer. Karena developer menerima uangnya lebih cepat. Secepatnya developer dapat menikmati hasil penjualan tersebut, yang mana uang tersebut dapat digunakan untuk melanjutkan pengembangan proyek selanjutnya.
Namun keterbatasan metode ini adalah ketersediaan konsumen yang bersedia membeli tunai ini jumlahnya terbatas. Cukup sedikit orang yang memiliki uang sejumlah harga rumah.
Dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Strategi selanjutnya yang bisa dipraktekkan yaitu dengan cara penjualan skema bertahap ke developer. Bagi developer tahapan yang paling menguntungkan tentu saja tahapan yang paling singkat. Maksimal 24 bulan sudah amat menguntungkan bagi developer.
Jadi cicilan yang dibayar oleh konsumen cukup untuk menjalankan roda proyek. Jika Anda menjadi developer properti berangkat dari orang yang biasa-biasa saja, hal ini tentunya sangat membantu. Bukan keturunan keluarga kaya, tidak ada pemodal besar yang membiayai bisnis properti Anda.
Di sisi lain, jika tahapan pembayaran singkat menyebabkan nominal cicilan menjadi lebih besar. Nah, kita dihadapkan lagi ke kondisi bahwa sangat sedikit konsumen yang sanggup mencicil dengan jumlah besar. Itulah tantangannya bagi tim penjualan.
Uang Muka Sebesar Biaya Membangun Rumah
Adalah hal sangat menuguntungkan bagi Anda jika uang muka konsumen sebesar biaya membangun unitnya. Jika membangun unit dengan biaya seratus juta rupiah, maka Anda meminta konsumen agar membayar uang muka sebesar tersebut. Sehingga untuk membangun Anda tidak butuh uang dari luar.
Bisa juga uang muka tidak sebesar itu, tetapi Anda harus mengatur supaya jadwal serah terima unit sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan sampai janji penyerahan unit tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.
Misalkan si konsumen tidak punya uang untuk membayar uang muka sebesar biaya membangun, hal ini bisa diakali dengan cara menjanjikan pembangunan setelah uang cicilan konsumen mencapai harga pembangunan.
Bisa jadi solusi kan?
Namun dengan cara ini, pembangunan baru bisa dimulai setelah DP cukup terkumpul unutk membangun unit. Hanya masalah waktu memulai.
Mengembangkan sebuah proyek properti bisa dengan tanpa bank. Orang mengenal strategi pengembangan ini dengan istilah Developer Properti Syari’ah
Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.
Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.
Apakah bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank?
Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta Workshop Developer Properti yang saya adakan. Saya jawab, bisa!.
Untuk lebih mengetahui secara detil, mari kita runut langkah-langkah yang kita lakukan ketika akan membangun proyek properti.
Dari langkah-langkah tersebut kelihatan mana step yang membutuhkan campur tangan perbankan dan cara mengatasinya.
Mengakuisisi lahan
Langkah pertama ketika akan mengembangkan sebuah proyek adalah mengakuisisi tanah. Langkah ini diperlukan jika seorang developer belum memiliki tanah.
Ketika kita mengakuisisi lahan tidak ada bank yang terlibat. Kita hanya membeli dari pemilik tanah dan membaliknama ke atas nama kita atau PT sebagai developer.
Peran Bank pada Masa Persiapan Proyek
Mengurus sertifikat tanah proyek dan perizinan
Selanjutnya adalah pekerjaan rutin seorang developer properti yaitu mengurus sertifikasi lahan jika lahannya belum bersertifikat dan mengurus perijinan. Pada tahapan inipun tidak ada bank yang terlibat.
Harusnya seorang developer sudah menganggarkan biaya untuk pengurusan sertifikat dan perizinan. Karena inilah syarat awal sebuah proyek bisa lanjut ke tahapan selanjutnya, yaitu pembangunan dan pemasaran.
Persiapan lahan
Kemungkinan bank terlibat adalah pada saat Anda melakukan pekerjaan persiapan lokasi jika Anda tidak punya modal untuk mengerjakannya.
Besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lokasi ini tergantung kondisi lokasi.
Jika lokasi membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dan pengurukan maka uang yang dibutuhkan cukup besar.
Tetapi jika lahan hanya butuh pekerjaan ringan seperti pembersihan saja, maka tidak diperlukan alat berat dan biaya juga tidak terlalu besar.
Untuk memenuhi kebutuhan ini, Anda bisa mengajukan kredit ke bank dengan jaminan sertifikat tanah proyek atau bisa juga mengajukan jaminan lainnya.
Pinjamannya bisa jadi dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau KK (Kredit Konstruksi), KMK (Kredit Modal Kerja). atau jenis pembiayaan apapun yang bisa diberikan oleh lembaga keuangan.
Tetapi syarat untuk mendapatkan pembiayaan pada tahapan ini cukup berat, yaitu semua legalitas sudah harus clear.
Artinya sertifikat sudah harus HGB atas nama developer dan perizinan juga sudah didapatkan sampai dengan IMB/PBG.
Untuk mengerjakan tahapan ini, harusnya seorang developer sudah menganggarkan dan mempersiapkan di awal proyek, apakah sumber modal dari internal atau dari investor sehingga peran bank tidak diperlukan pada tahapan ini.
Peran Bank pada Masa Pembangunan Fisik Proyek
Selanjutnya, pada tahap pembangunan unit juga bisa melibatkan bank dengan mengajukan KYG, kredit kontruksi atau langsung dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi unit yang sudah terjual.
Kenapa menjual dengan skema KPR?
Karena terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah. Dengan terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah, maka mereka meminta bantuan dari perbankan.
Bank yang membayarkan rumah kepada developer terlebih dahulu, lalu konsumen mencicil kepada bank sesuai dengan tenor yang disepakati.
Inilah kondisi konsumen di Indonesia saat ini, mayoritas masih mengandalkan bantuan perbankan ketika membeli rumah.
Ditambah lagi kondisi developer tidak punya modal (atau tidak mau) membangun rumah sampai selesai.
Namun peran bank pada tahap ini bisa Anda hilangkan dengan memanfaatkan modal dari investor, atau uang pembelian dari konsumen.
Jadi ketika konsumen sepakat membeli, mereka diminta membayarkan sejumlah DP, dan kemudian uang DP tersebut yang digunakan untuk membangun.
Ini Dia Strategi Menjadi Developer Properti Syariah
Menjadi developer properti syariah bisa dipraktekkan. Kerangka besarnya adalah tanpa bantuan bank, baik dalam membangun maupun ketika menjual
Melihat besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengelola sebuah proyek properti, sangat sulit bagi Anda membangun proyek tanpa bantuan bank.
Tapi Anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa Anda terapkan, berikut strateginya:
Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai oleh Konsumen
Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai.
Karena transaksi dapat dilakukan dengan cepat dan developer mendapatkan uang hasil penjualan dengan segera.
Tapi pada umumnya konsumen yang membayar secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat dapat digunakan (ready stock).
Artinya developer sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unitnya.
Bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum dibangun, tapi biasanya konsumen meminta imbalan yang setimpal berupa potongan harga.
Solusinya adalah Anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy).
Tidak masalah Anda memberikan potongan harga kepada konsumen yang membayar dengan tunai.
Walaupun laba Anda tergerus tetapi Anda tidak butuh uang sama sekali untuk membangun unit milik konsumen tersebut.
Pembayaran Konsumen dengan Cara Bertahap ke Developer
Konsumen juga bisa membeli rumah tanpa bantuan bank dengan cara pembayaran bertahap
Strategi selanjutnya yang bisa anda mainkan dalam menjadi developer properti syariah adalah dengan pembayaran bertahap ke developer.
Namun, jadwal dan besarnya pembayaran pertahap harus anda perhitungkan dengan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan Anda membangun.
Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama, maksimal 2 sampai dengan 3 tahun saja.
Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang cicilan konsumen.
Pengamannya adalah PPJB
Untuk pengikatan awal ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen.
Setelah PPJB ditandatangani maka developer bisa langsung membangun unitnya sampai selesai. Ini bisa dilakukan jika developer punya uang untuk membangun.
Namun bagaimana jika developer tidak punya uang untuk membangun?
Yah, terpaksa pembangunan rumahnya dengan uang muka dan menunggu uang angsuran konsumen sampai cukup untuk membangun.
Untuk membangun mengandalkan uang muka dan cicilan
Itulah gunanya uang muka pembelian konsumen cukup bear dan tenor pembayaran bertahap tidak terlalu lama, sehingga angsuran konsumen cukup besar, sehingga angsuran konsumen kira-kira 4 sampai dengan 6 bulan saja bulan saja sudah cukup digunakan untuk membangun.
Dengan cicilan 30 juta perbulan (misalnya) maka di bulan ke-empat sudah ada uang 120 juta yang bisa digunakan untuk mulai membangun.
Selanjutnya di bulan ke-lima uang konsumen sudah 150 juta sejalan dengan progres pembangunan.
Dan di bulan ke-enam sudah ada uang 180 juta rupiah dimana dengan jumlah ini sudah cukup untuk menyelesaikan pembangun rumah sampai finishing.
Apakah pembayaran angsuran di bulan ke-enam sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan unitnya?
Ya, karena untuk membangun rumah bisa dianggarkan 3 juta permeter persegi untuk rumah menengah 1 lantai.
Sehingga biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah tipa 54 adalah 54 x 3 juta yaitu 162 juta saja. Sementara konsumen sudah membayar 180 juta pada bulan ke-enam. Klop tho?
Pembayaran Konsumen dengan Mencicil ke Developer
Dengan strategi cicilan kepada developer, si konsumen mecicil ke developer sesuai dengan jangka waktu yang disepakati. Jangka waktu ini tergantung kemampuan konsumen dalam mencicil.
Sedapat mungkin jangka waktu cicilannya juga tidak boleh terlalu lama.
Besarnya DP sebesar biaya pembangunan rumah
Akan lebih maknyus efeknya kalau uang muka (DP) dirancang sebesar biaya membangun rumah.
Jika kita merujuk ke contoh di atas, dimana harga rumah adalah 700 juta dan biaya pembangunan rumah adalah 162 juta, maka supaya proyek bisa berjalan, aturlah supaya pembayaran uang muka sebesar 162 juta.
DP tersebut boleh dicicil selama 3 bulan atau 6 bulan atau berapapun dengan syarat pembagunan rumah dimulai ketika DP sudah dibayar sejumlah 162 juta.
Beres kan?
Dengan uang sebesar 162 juta rumah selesai dibangun, tinggal lagi memperhitungkan besarnya cicilan perbulan konsumen.
Tenor cukup panjang sebagai strategi bisnis
Jika anda merasa cukup punya uang untuk menjalankan proyek dan untuk ekspansi ke proyek selanjutnya maka Anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan lebih lama.
Tentu saja jangka waktu cicilan ini tergantung kemampuan konsumen membayar cicilan dan rencana bisnis Anda ke depannya.
Halnya tentang waktu serah terima unit juga diatur supaya tidak memberatkan keuangan Anda. Sebaiknya diatur supaya waktu serah terima unit sekitar 12 bulan (maksimal 18 bulan) setelah penerimaan uang muka.
Perbedaan harga tergantung cara bayar konsumen
Anda boleh menerapkan perbedaan harga dalam kasus ini, misalnya dengan pembayaran tunai harganya 700 juta, maka dengan pembayaran bertahap 2 tahun harga menjadi 850 juta dan cicilan ke developer anda tetapkan harga 950 juta.
Atau berapapun harga yang pantas untuk produk Anda. Ingat, salah satu sifat properti adalah kita bebas menetapkan harga properti kita.
Berapapun harga yang ingin anda pasang untuk produk anda ya ok ok saja asalkan konsumen sanggup membeli! Hehehe.
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah DP Lunas
Paling maknyus adalah mulai membangun rumah yang dibeli konsumen setelah DP lunas dan DP tersebut sebesar biaya pembangunan
Dalam mengembangkan proyek properti syariah, kondisi idealnya adalah pembangunan rumah dimulai setelah uang muka (DP) dari konsumen lunas.
Dan besarnya nilai DP-pun diatur supaya bisa membiayai pembangunan unit sampai selesai.
Dengan demikian Anda memiliki uang untuk memutar roda proyek, karena pembayaran konsumen setelah DP lunas bisa digunakan untuk keperluan proyek lain seperti membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial atau membayar cicilan ke pemilik lahan, jika ada kewajiban membayar harga tanah.
Penyerahan Rumah Lebih Lama, Semakin Lama Semakin Bagus untuk Developer
Waktu penyerahan rumah yang lebih lama merupakan salah satu kunci sukses bagi developer properti syariah tanpa bank.
Inipun jika Anda tidak punya uang sama sekali untuk membangun rumah pesanan konsumen dan membangun fasilitas perumahan agar sesuai dengan perencanaan.
Sehingga untuk membangun unit dan mengerjakan pembangunan fasilitas perumahan Anda menunggu pembayaran dari konsumen.
Namun, jika Anda memiliki uang untuk melaksanakan pembangunan tentu penyerahan bisa dilakukan dengan cepat.
Begitu dibayar DP Anda langsung membangun sesuai dengan time schedule dan langsung serah terima begitu unitnya selesai dibangun.
Atau mungkin saja Anda membangun rumah lebih dahulu sehingga Anda sanggup menjual rumah dalam kondisi ready stock. Tentu ini lebih baik sehingga proyek cepat selesai.
Jika Konsumen Wanprestasi
Ada saja kemungkinan konsumen yang sudah membeli gagal membayar cicilan karena sebab apapun, hal ini wajib diantisipasi di awal
Kondisi ini amat mungkin terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli baik pada developer properti konvensional ataupun syariah, yaitu pembeli tidak sanggup lagi mencicil karena berbagai alasan.
Tentu kita berniat baik dalam hal ini karena si pembeli sebenarnya juga tidak ingin menunggak pembayaran cicilan.
Atas kondisi ini harus dicarikan jalan keluarnya yang menang-menang (win-win).
Developer dan konsumen jangan sampai ada yang dirugikan
Developer jangan sampai rugi karena dia sudah berniat baik membangun rumah untuk konsumen dan konsumen juga tidak boleh dirugikan karena mungkin saja dia tertimpa musibah sehingga tidak bisa membayar.
Karena jika kondisi normal tentu dia tetap bisa membayar cicilan sesuai kesepakatan awal. Jadi jangan lagi ditambah kesengsaraannya. Kita harus tetap berprasangka baik terhadap kondisi apapun.
Jual lagi rumah tersebut
Solusi yang bisa diberikan adalah dengan cara menjual rumahnya. Dimana uang hasil penjualan diberikan ke konsumen sesuai dengan angsuran yang sudah dia bayarkan.
Dan sisanya menjadi hak developer. Dengan demikian konsumen dapat lagi uangnya dan developer mendapatkan haknya dan terhindar dari kerugian. Semua hepi.
Tapi jangan lupa solusi ini harus sudah disepakati di awal dan dicantumkan dalam PPJB sehingga konsumen tidak merasa dizalimi dan sudah tahu resikonya. Sehingga dia menjual dengan sukarela.
Pada Proyek Properti Syariah Tanpa Melibatkan Bank, Tanpa BI Checking dan Tanpa Sita
Developer properti tanpa bank bisa mempraktekkan tanpa BI checking dan tanpa sita
Jika Anda ingin menjadi developer properti syariah Anda tidak melibatkan bank dalam proses pelaksanaan proyek.
Pada saat pembangunan fisik proyek Anda tidak membutuhkan KYG atau kredit konstuksi, demikian juga pada saat penjualan Anda tidak melibatkan bank dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Tanpa bank, memang tanpa bank seperti yang sudah di bahas di atas. Tanpa BI Checkingya nggak perlu BI checking karena dalam pembelian konsumen tidak melalui bank, langsung saja kepada developer.
Tanpa sita, ya memang betul dalam kesepakatan atau PPJB tidak ada sita dalam menyelesaikan permasalahan jika konsumen wanprestasi.
Namun harus Anda pahami bahwa ini adalah konsep sederhananya, dalam pelaksanaannya akan ada improvisasi-improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi, baik kondisi konsumen, kondisi proyek maupun kondisi developer.
Prinsip dasar properti syariah non bank adalah jual beli rumah dengan cash keras atau cash bertahap, dengan fokus nya adalah “jual beli rumah”.
Uang muka, tanda jadi, cicilan bertahap dari calon konsumen. Uangnya adalah untuk membeli rumah. Developer syariah mestinya hanya boleh menggunakan uang konsumen untuk membeli tanah dan bangunan seukuran rumah.
Makanya dapat dipahami, developer properti syariah belum membangun rumahnya jika uang muka atau DP dan cicilan bertahapnya belum senilai harga pokok produksi (HPP) tanah dan bangunan.
Pada situasi ini yaitu uang cicilan DP belum mencapai HPP, semestinya yang tidak boleh digunakan untuk membayar apapun, tidak boleh uang DP dipakai untuk operasional, untuk cicilan tanah bayar perijinan dan lain-lain.
Cicilan DP dan uang muka mestinya dikumpul sampai nilai HPP dan selanjutnya dibangunkan rumah. Penyimpangan dana DP untuk bayar perijinan, bayar lahan, bayar promosi dan lain-lain seperti pada developer konvensional, akan menjadikan cashflow developer berantakan.
Mengingat pada saat kewajiban membangun developer kehabisan cashflow karena tidak ada skema pembiayaan dari Kredit Yasa Griya (KYG) atau kredit kontruksi, bahkan ketika berhasil membangun dari dukungan pemborongpun, bisa gagal bayar ke pemborong karena kurang cashflow.
Hal ini juga tambah repot ketika sampai akad jual belipun, developer tidak menerima cash lagi, sisanya dicicil 3 sampai dengan 5 th. Ini berbeda dengan KPR konvensional, begitu akad seluruh sisa nilai penjualan akan menerima cash dari akad bank.
Pelajaran dari tulisan ini adalah jika kita berniat membangun properti syariah non bank, pelajari potensi arus cashflow dan jangan berpola arus kas seperti developer properti konvensional.
Banyak juga saat ini developer yang menjual produknya tanpa KPR bank. Skema pembelian oleh konsumen adalah dengan cara cash keras, tunai bertahap dan KPR langsung ke developer.
Tunai keras
Cara pembayaran oleh konsumen dengan cara tunai keras ini adalah dengan cara langsung lunas. Biasanya pelunasan dilakukan paling lama 14 hari setelah pemesanan.
Karena jamak dilakukan oleh developer dalam menjual produknya dengan cara mempersilahkan konsumen memesan unit terlebih dahulu dengan cara membayar booking fee. Pada saat penandatanganan form booking fee itulah dicantumkan detil pembelian.
Detil itu antara lain detil unit seperti lokasi rumah lengkap dengan nomor rumah, luas bangunan, luas tanah, gambar-gambar desain berserta 3d-nya. Sehingga dengan adanya detil unit ini konsumen paham bentuk rumahnya di kemudian hari.
Desain 3D sangat diperlukan supaya pembeli dapat melihat gambaran rumahnya jika sudah jadi nantinya
Detil lainnya yang ada di booking fee form adalah berapa harga rumah dan kapan pembayaran pelunasannya.
Nah setelah 14 hari seperti yang disepakati maka konsumen melunasi harga rumah disertai dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Jika sertifikat unit belum dipecah sesuai kavelingnya, maka peralihan dari developer ke konsumen dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara lunas.
Dengan adanya PPJB lunas ini sebenarnya hak atas unit rumah tersebut sudah berpindah kepada konsumen.
Nanti ketika sertifikat selesai dipecah perkaveling maka dapat dilakukan AJB. Sebagai penjual adalah pihak kedua dan sebagai pembeli adalah juga pihak kedua seperti yang tertera di dalam PPJB.
Penandatanganan AJB ini berdasarkan PPJB, lebih khusus lagi karena di dalam PPJB lunas biasanya ada kuasa menjual.
Di dalam kuasa menjual tersebut dicantumkan juga, pembeli boleh menjual kepada orang lain atau kepada dirinya sendiri.
Kapan serah terima rumah?
Serah terima rumah bisa dilakukan saat penandatanganan AJB jika rumah sudah selesai dibangun, namun tidak menutup kemungkinan jika serah terima dilakukan lebih lama
Dalam pembelian rumah secara tunai ini ada dua kemungkinan serah terima. Pertama serah terima rumah dilakukan saat penandatangan AJB.
Hal ini mungkin dilakukan jika rumah memang sudah jadi, atau orang banyak bilang dengan istilah ready stock. Tetapi ini jarang sekali, karena developer pada umumnya menerapkan penjualan inden untuk produknya.
Kemungkinan kedua adalah serah terima rumah dilakukan dalam jangka waktu tertentu. Artinya developer jualan pada saat unitnya belum ada. Lalu dibeli konsumen (dipesan), dibangun dan diserahterimakan sesuai waktu yang dijanjikan.
Apa yang membuat orang membayar tunai pada saat rumah belum dibangun?
Ada hal yang membuat orang membeli dengan cara tunai untuk unit yang belum dibangun, yaitu potongan harga.
Biasanya developer mengadakan penjualan promosi dalam jangka waktu tertentu dengan cara menjual lebih murah dibanding harga normal.
Hal ini dilakukan dengan berbagai alasan, mungkin saja alasannya adalah developer ingin mendapatkan cash ini dalam jangka waktu tertentu sesuai perencanaan cashflow yang ditetapkan.
Tunai bertahap
Pembayaran rumah dengan cara tunai bertahap seyogianya tidak terlalu lama. Paling ideal adalah 24 bulan atau paling lama 36 bulan saja supaya aman untuk cashflow developer
Strategi lainnya untuk penjualan proyek tanpa bantuan KPR bank adalah dengan cara tunai bertahap. Prinsipnya adalah pembayaran oleh konsumen kepada developer dengan cara bertahap.
Jangka waktunya bisa 12 bulan, 24 bulan atau lebih lama. Namun amat disarankan agar tahapan pembayaran ini tidak terlalu lama. Mungkin waktu paling lama untuk tunai bertahap ini 36 bulan saja.
Untuk menerapkan strategi pembayaran bertahap ini caranya amat mudah, yaitu dengan cara membagi harga unit rumah tersebut dengan lama cicilan.
Misalnya cicilannya disetujui 36 bulan, maka harga rumah langsung dibagi dengan 36. Maka itulah besarnya cicilannya per-bulan.
Jika harga rumahnya adalah Rp360.000.000,- maka cicilannya adalah Rp10.000.000,- tiap bulannya, jika konsumen sepakat untuk mencicil selama 3 tahun.
Demikian juga jika konsumen sepakat mencicil dalam jangka waktu 24 bulan, harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilannya per-bulan.
KPR developer
KPR bisa dengan bantuan lembaga keuangan bisa juga langsung KPR ke developer. Jadi nantinya konsumen langsung mencicil pembelian rumah kepada developer
Ada satu lagi jenis pembayaran yang bisa diterapkan yaitu dengan cara KPR developer. Atau ada juga orang yang bilang KPR mandiri.
Intinya adalah konsumen nantinya mencicil kepada developer sesuai dengan cicilan dan tenor yang disepakati.
Skema ini mirip-mirip dengan tunai bertahap, tetapi jangka waktunya lebih lama dan skema pembayarannya mirip dengan KPR perbankan.
Nantinya ada uang muka 30% (atau berapapun), lalu sisanya dicicil selama jangka waktu yang lebih panjang dibandingkan dengan tunai bertahap.
Jika pembayaran dengan tunai bertahap oleh developer jangka waktunya tidak terlalu panjang, maka dengan KPR developer ini biasanya jangka waktu kredit lebih lama. Kira-kira sama dengan tenor KPR bank.
Mungkin 5 tahun, 10 tahun, mungkin juga 15 tahun. Sesuai dengan perencanaan cashflow si developer. Semuanya sah-sah saja.
Beda harga untuk tiap-tiap skema pembayaran
Developer boleh saja menerapkan kebijakan harga berbeda antara pembayaran cash, cash bertahap atau KPR
Developer biasanya menerapkan perbedaan harga untuk tiap-tiap skema pembayaran. Harga paling murah diterapkan untuk unit yang dibayar dengan skema tunai keras.
Lalu untuk unit yang dijual dengan skema tunai bertahap harganya dinaikkan sedikit dibandingkan dengan unit tunai keras.
Demikian juga dengan unit yang dijual dengan skema KPR developer, adalah wajar jika harganya lebih tinggi dibanding tunai keras dan tunai bertahap.
Nah, dapat dilihat bahwa seorang developer amat memungkinkan untuk menjual produknya dengan tanpa bantuan bank. Tetapi memang dibutuhkan presisi tinggi dalam mengelola cashflow proyek.
Akhir-akhir ini tren pengembangan properti tanpa melibatkan bank menguat.
Baik pada saat pembelian lahan, membangun dan saat menjual.
Pada saat pembelian lahan memang sedikit peluang seorang developer berhubungan dengan bank karena hanya ada satu produk bank yang bisa dimanfaatkan, yaitu Kredit Pemilikan Lahan (KPL).
KPL hanya ada di Bank BTN dan hanya untuk bantuan pembelian lahan yang akan dibangun perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) atau lebih dikenal dengan perumahan subsidi.
Untuk lahan yang akan dibangun perumahan non subsidi alias perumahan komersil, maka tidak ada bantuan oleh bank untuk membeli tanahnya.
Pada saat pembangunan proyek ada peluang seorang developer mendapatkan pembiayaan dari bank, dalam bentuk kredit kontruksi, Kredit Yasa Griya (KYG) dan produk bank lainnya.
Pembiayaan dari jenis kredit ini bisa digunakan untuk membangun infrastruktur proyek, membangun unit dan lainnya.
Pada saat penjualan, peran bank sangat vital. Karena mayoritas pembeli properti saat ini masih menggunakan bantuan pembiayaan dari bank.
Tetapi dengan strategi tertentu, pada tahapan-tahapan tersebut di atas seorang developer bisa saja tanpa memerlukan pembiayaan dari bank. Ini strategi yang bisa dirimu praktekkan:
Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai untuk Unit yang Belum Dibangun
Jika pada saat akan mengembangkan proyek seorang developer tidak memiliki modal yang cukup maka untuk mendapatkan modal ia harus mendapatkan pendanaan dari pihak luar, mungkin saja investor, lembaga keuangan atau lainnya.
Jika hal itu tidak bisa dilakukan, maka ada cara lain yaitu dengan cara menjual dengan cara pembayaran tunai kepada konsumen pada saat unit rumah belum dibangun.
Apakah strategi ini memungkinkan? Memungkinkan banget. Karena ini sering dilakukan oleh developer.
Hanya diperlukan strategi-strategi supaya menjual unit pada saat proyek belum dibangun ini bisa sukses.
Tujuannya hanya satu yaitu ingin mendapatkan pemasukan sehingga proyek bisa berjalan. Karena bagaimanapun juga membangun proyek wajib ada modal.
Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Jika menjual dengan cara tunai mengalami kesulitan, maka bisa dicoba strategi selanjutnya yaitu dengan cara menjual dengan cara pembayaran bertahap ke developer. Nah, untuk tahapan dan lamanya termin pembayaran ini perlu diperhatikan.
Jangan terlalu lama karena jika tahapan kredit dari konsumen terlalu lama, maka cicilannya per-bulan sangat kecil sehingga cicilan itu tidak sanggup membiayai proyek. Idealnya maksimal 3 tahun saja.
Penjualan dengan Cara KPR ke Developer
Opsi ini bisa dipilih jika developer sudah memiliki beberapa proyek sehingga banyak cicilan yang masuk tiap bulan sehingga ada uang masuk untuk menggerakkan roda proyek.
Jika proyek baru satu lokasi ini agak riskan. Perlu hitung betul-betul supaya tidak kalah cashflow dalam perjalanan proyek.
Jika rasa-rasanya cicilan yang masuk tidak sanggup membiayai proyek maka jangan lakukan ini. Don’t do this at home! 😀
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas
Strategi lainnya yang bisa dipraktekkan adalah pembangunan unit rumahnya dimulai ketika uang muka pembayaran konsumen lunas.
Tetapi harus dipastikan bahwa besaran uang muka (DP) ini harus cukup untuk membangun rumahnya sehingga pembangunan unit tidak mengganggu pos pembiayaan lain. Tiap unit rumah mandiri dengan uang masing-masing.
Penyerahan Rumah Lebih Lama
Hal lainnya yang harus diperhatikan adalah jangka waktu penyerahan rumah untuk tiap pembelian ini. Jika pembayaran dengan cara cash keras, biasanya ada kompensasi untuk konsumen yaitu dalam bentuk potongan harga.
Karena harga unit didiskon besar maka developer harus mengajukan syarat yang menguntungkan bagi developer yaitu penyerahan unit lebih lama, sehingga uang pembayaran konsumen bisa dipergunakan untuk keperluan proyek lainnya.
Misalnya untuk membangun infrastruktur, mengurus legalitas jika belum selesai, mengerjakan pesiapan lahan dan keperluan lainnya.
Jadi kira-kira begini ilustrasinya. Janjikan serah terima ke konsumen dalam waktu delapan belas bulan sehingga kita perlu uang untuk membangun unit tersebut pada bulan ke lima belas, jika kita perlu waktu untuk membangun unit hanya tiga bulan saja.
Jadi kita punya waktu lima belas bulan untuk menggunakan uang tersebut untuk keperluan lain.
Nah, itulah strategi-strategi yang bisa dipraktekkan oleh seorang developer jika tidak mau berhubungan dengan bank. Hal ini perlu diperhatikan karena setiap proyek pasti butuh uang untuk memulai.
Salah satu strategi untuk mendapatkan uang itu ya seperti di atas.
Strategi-strategi ini tidak perlu dilakukan jika dirimu banyak uang. Punya uang yang cukup untuk membeli lahan, untuk membangun dan membiayai keperluan proyek lainnya.
Kondisi yang paling ditakutkan oleh developer yang mengelola sendiri cicilan konsumen adalah konsumen tidak sanggup mencicil sesuai perjanjian.
Hal ini akan berakibat kepada terganggunya cashflowdeveloper. Karena perkiraan uang masuk tidak bisa direalisasikan. Sementara uang keluar sudah pasti tiap bulan.
Sekurangnya untuk biaya overhead yang tidak bisa di-stop.
Nah, untuk memahami kondisi yang mungkin akan terjadi dan mencari solusi yang win-win terhadap semua pihak, mari kita lihat contoh dan simulasi penyelesaiannya.
Misalnya harga rumah 300 juta, dan besarnya kewajiban cicilan yang disepakati adalah 5 juta perbulan selama 5 tahun.
Dengan skema ini biasanya developer tidak menerapkan bunga. Jadi harga kesepakatan sudah diperhitngkan kenaikan harga rumah pada saat cicilan lunas.
Dalam prakteknya untuk memberikan keadilan kepada para konsumen dan juga menjaga kelayakan proyek, ada perbedaan harga antara konsumen membayar tunai dengan membayar secara mencicil kepada developer.
Konsumen yang membayar dengan mencicilpun dibedakan juga berdasarkan jangka waktu cicilan.
Misalnya jika konsumen membayar tunai maka harganya 200 juta. Jika membayar dengan cicilan selama 2 tahun maka harganya 230 juta.
Sementara jika mencicil selama 5 tahun maka harganya menjadi 300 juta. Demikian seterusnya jika cicilan lebih lama maka harga rumah lebih tinggi.
Nah, kita kembali ke kasus di atas, harga rumah 300 juta dan dicicil selama 5 tahun.
Saat ini sudah diangsur selama 3 tahun. Dimana jumlah cicilan yang sudah dibayarkan kepada developer adalah 36 bulan dikali 5 juta. Atau sebesar 180 juta.
Dengan demikian masih ada sisa cicilan selama 2 tahun. Artinya konsumen masih memiliki hutang kepada developer sebesar 2 tahun cicilan. Setara dengan 24 x 5 juta. Atau sebesar 120 juta.
Saat ini karena sesuatu hal, konsumen tidak sanggup lagi mencicil.
Bagaimana solusi yang adil bagi developer dan konsumen?
Bagi developer keadilannya adalah ia harus menerima sebesar kesepakatan awal yaitu 300 juta.
Sementara hal ini sudah tidak mungkin dipenuhi oleh konsumen terkait kondisi keuangan.
Ini yang harus diperhatikan terlebih dahulu, developer tidak boleh dirugikan karena ia telah berniat baik menyediakan rumah untuk konsumen.
Bagi konsumen keadilannya adalah dia tidak ada niat untuk tidak membayar tetapi karena kondisi tertentu; mungkin karena musibah, pasangan meninggal, usaha bangkrut, perusahaan tempat bekerja bangkrut atau apapun kondisi yang menyebabkan ia tidak bisa melanjutkan cicilan.
Menjadi sangat kejam jika kita menghakimi orang yang sedang tertimpa musibah.
Setelah memperhatikan kondisi dan mempertimbangkan segala aspek, maka solusi yang paling bagus adalah uang yang sudah dibayarkan oleh konsumen dikembalikan seluruhnya. Itulah keadilan baginya.
Sekarang pertanyaannya adalah siapa yang akan mengembalikan uangnya sementara rumahnya masih milik atau dalam penguasaan konsumen tersebut?
Jika bersedia, developer bisa saja mengembalikan uang konsumen dan mengambil alih rumah tersebut.
Tetapi bagaimana jika developer tidak sanggup mengembalikan uangnya?
Rumah tersebut dijual kembali
Atas kondisi ini solusi yang adil adalah mereka bersama-sama menjual rumah tersebut, dengan harga yang bisa mengembalikan uang konsumen dan juga developer memperoleh haknya.
Artinya sekurangnya rumah tersebut harus terjual minimal sama dengan harga kesepakatan antara konsumen dan developer dulu. Dalam kasus ini harga kesepakatan adalah 300 juta.
Jika terjual 300 juta, maka 180 juta dikembalikan kepada konsumen dan 120 juta diberikan kepada developer.
Jika ada kelebihan harga rumah
Lazimnya harga rumah selalu ada kenaikan tiap tahun. Untuk kasus ini rumah dijual setelah 3 tahun, artinya ada kenaikan harga rumah dibanding harga saat konsumen membeli.
Taroklah kenaikan harganya 10% pertahun, maka harga rumah saat ini sudah naik lebih kurang 30%.
Jika terjual sesuai kondisi normal dengan memperhitungkan kenaikan harga maka harga jualnya adalah 390 juta. Dengan demikian ada kelebihan harga rumah sebesar 90 juta.
Nah, terhadap kelebihan harga rumah ini bisa disepakati bahwa uang ini dibagi dua antara developer dan konsumen.
Dengan demikian developer mendapatkan haknya atas penjualan rumah dan konsumen mendapatkan haknya atas pengembalian uangnya yang sudah dibayarkan kepada developer dan juga mendapatkan bagi hasil atas kenaikan harga rumahnya.
Tetapi akan sulit kondisinya jika modal tidak punya semangat juga tidak punya.
Ini sering terjadi, sayangnya mayoritas seperti ini. Ketika ikut workshop semangat sekali, semangatnya masih tetap menyala di minggu pertama, dan mulai meredup di minggu kedua dan hilang di minggu-mingu selanjutnya.
Nah, jika kondisimu ekstrim sekali seperti di atas, jangan berkecil hati. Banyak kok yang seperti dirimu sudah sukses menjadi pengembang properti. Ini langkah-langkah yang musti dirimu lakukan:
Langkah Pertama, Cari Tanahnya dan Negosiasilah!
Ini langkah wajib, karena setiap proyek properti bahan bakunya adalah tanah. Tanpa tanah tidak akan ada proyek properti.
Jadi wajib hukumnya setiap orang yang ingin menjadi pengembang properti mencari tanah terlebih dahulu.
Akan lebih mudah tentu saja jika dirimu sudah punya tanah, atau sudah ada tanah milik seseorang yang bersedia diserahkan kepadamu.
Ya, Anda beruntung banget kalau begitu. Blessed banged deh 🙂
Saat ini media untuk mencari tanah sangat banyak tersedia, tinggal dirimu mau atau nggak.
Media yang paling bagus untuk mencari tanah itu adalah di internet. Ada banyak marketplace properti tersedia saat ini.
Jika ngga paham, buka saja Google lalu ketik ‘tanah dijual di lokasi yang diinginkan’.
Maka akan muncul banyak sekali website yang me-listing tanah dijual di lokasi tersebut. Tinggal telpon saja satu persatu penjualnya. Lalu negosiasi.
Perhatikan potensi, kondisi legal dan fisik tanah
Sebelum negosiasi dirimu harus sudah tahu betul segala sesuatu tentang tanahnya; potensinya, kondisi legal dan fisiknya.
Potensi berhubungan dengan captive market yang bisa diambil. Ini langkah yang paling krusial dalam pengembangan sebuah proyek, apakah ada market yang tersedia di lokasi tersebut.
Supaya mudah, langkah yang harus dilakukan adalah dengan melihat proyek properti yang sudah ada di sekitar lokasi tersebut.
Jika penjualan bagus maka masih ada peluang untuk ikut mengembangkan proyek di lokasi tersebut.
Jika ada proyek yang penjualannya tidak bagus maka ada resiko gagal jual jika mengembangkan proyek juga di sekitar lokasi tersebut.
Kondisi legal berhubungan dengan sertifikasi. Jika tanah sudah sertifikat maka langkah untuk mengurus legalitas lebih mudah jika dibandingkan dengan tanah yang belum bersertifikat.
Selain lebih mudah tentu biayanya juga lebih murah dan waktu lebih cepat.
Sedangkan kondisi fisik berhubungan dengan pekerjaan fisik nantinya yang musti dikerjakan. Misalnya apakah fisiknya perlu pekerjaan berat, seperti pengurukan, cut and fill atau sekedar pembersihan lokasi saja.
Kondisi fisik ini berhubungan dengan cost yang musti dipersiapkan ketika akan memulai proyek.
Yang paling bagus tentu lahan yang sudah datar, tanah keras dan tidak berada di bawah level banjir setempat.
Jika Deal dengan Pemilik Lahan, lanjutkan dengan MoU, PPJB dan Surat Kuasa
Setelah melakukan survey dan analisa, lalu negosiasi. Dan dirimu beruntung sekali.
Pemilik lahan setuju dengan penawaran yang dirimu ajukan. Itu mantap jiwa!
MoU
Ketika pemilik lahan menyatakan setuju terhadap penawaran yang kita ajukan maka segera bikin memorandum of understanding (MoU) atau perjanjian awal.
Dalam MoU tersebut cukup cantumkan hal-hal penting saja. Seperti harga tanah disepakati berapa, kapan dan bagaimana cara bayarnya.
PPJB
Jika pembayaran secara bertahap disetujui maka MoU musti ditindaklanjutin dengan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
Nah dalam PPJB inilah dicantumkan hal-hal penting lainnya yang harus disepakati.
PPJB yang paling bagus adalah PPJB dalam bentuk akta notaris sehingga mengikat untuk kedua belah pihak.
PPJB ini adalah perikatan otentik, sudah semacam kontrak bisnis sehingga sudah mencantumkan hak dan kewajiban, dan sanksi-sanksi jika para pihak lalai atau wanprestasi terhadap kewajibannya seperti yang tertera dalam kontrak.
Selain PPJB sebaiknya juga dibuat surat kuasa. Mulai dari surat kuasa mengurus perijinan, mengurus sertifikat tanah dan surat kuasa menjual.
Surat kuasa ini dibutuhkan jika sertifikat dan perijinan diurus masih atas nama pemilik lama.
Tetapi jika sertifikat diurus atas nama developer, dan perijinan juga atas nama developer maka tidak perlu ada surat kuasa.
Ya, memang banyak sekali kondisi jika dan maka, jika begini langkahnya harus begini, jika begitu langkahnya musti begitu.
Jadi keperluan legalitas ini sangat tergantung deal dengan pemilik lahan seperti apa.
Materi inilah yang dibahas di workshop dua hari Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula.
Setelah deal dengan pemilik lahan, maka selanjutnya yang musti dirimu lakukan adalah buat desain proyek lengkap dengan marketing tools sehingga bisa cepat dipasarkan.
Marketing tools berupa brosur, flyer, banner sudah cukup.
Sebelum membuat marketing tools ada baiknya dirimu mengukur lokasi sehingga mendapatkan ukuran yang sebenarnya sehingga bisa langsung dibuat perencanaan siteplan.
Dengan adanya siteplan, proyek kelihatan sudah siap untuk dipasarkan dan dibangun.
Pasarkan dan Terjual!
Setelah ada desain dan marketing tools maka proyek bisa dipasarkan.
Pemasaran bisa dilakukan dengan cara apapun sehingga proyek mudah terjual.
Bisa dengan membuat umbul-umbul di lokasi, banner atau baliho di lokasi yang banyak dilalui orang dan materi pemasaran lainnya.
Carilah konsumen yang bersedia membayar cash atau tunai bertahap karena kita ingin pengembangan proyek ini tanpa melibatkan bank, termasuk dalam hal penjualan kita tidak ingin ada bank terlibat sehingga kita tidak meggunakan KPR dalam penjualan. Jikapun KPR, cicilan konsumen langsung ke developer.
Mengurus Sertifikasi Lahan, Pemecahan Sertifikat dan Perijinan
Jika sudah berhasil menjual beberapa unit maka uangnya bisa dipakai untuk mengurus sertifikasi lahan, perijinan dan pemecahan dan keperluan lainnya.
Termasuk untuk mengerjakan persiapan lahan dan membangun infrastruktur proyek.
Deal dengan Kontraktor dan Membangun Unit
Sambil jalan dengan mengurus legalitas bisa dilakukan paralel dengan membangun unit dengan menggunakan kontraktor.
Kenapa harus kontraktor? Karena kita ingin mereduksi cost di sini sehingga kita harus mencari kontraktor yang bersedia membangun dengan cara turn key.
Yaitu pembayaran dilakukan setelah pekerjaan selesai.
Membayar Cicilan Tanah
Selain mengerjakan pembangunan fisik, cicilan tanah juga musti dibayarkan apabila sudah jatuh tempo.
Membayar cicilan tanah perlu jika deal dengan pemilik lahan adalah dengan cara pembayaran tanah secara bertahap.
Jadi pembayaran cicilan tanah diharapkan dari penjualan proyek sehingga tidak perlu investor dari luar.
Inilah langkah-langkah yang musti dirimu lakukan jika dirimu ingin menjadi developer properti tapi tidak punya uang. Juga tidak mau terlibat dengan bank.
Anda mengembangkan sebuah proyek properti tanpa bank? Syarat utama adalah Anda harus punya modal untuk memulai mengerjakan proyek tersebut.
