Saat ini mayoritas masyarakat Indonesia masih membeli rumah dengan bantuan lembaga pembiayaan dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Namun bukan berarti tidak mungkin seorang developer properti menjual produknya tanpa bantuan perbankan.
Banyak juga saat ini developer yang menjual produknya tanpa KPR bank. Skema pembelian oleh konsumen adalah dengan cara cash keras, tunai bertahap dan KPR langsung ke developer.
Tunai keras
Cara pembayaran oleh konsumen dengan cara tunai keras ini adalah dengan cara langsung lunas. Biasanya pelunasan dilakukan paling lama 14 hari setelah pemesanan.
Karena jamak dilakukan oleh developer dalam menjual produknya dengan cara mempersilahkan konsumen memesan unit terlebih dahulu dengan cara membayar booking fee. Pada saat penandatanganan form booking fee itulah dicantumkan detil pembelian.
Detil itu antara lain detil unit seperti lokasi rumah lengkap dengan nomor rumah, luas bangunan, luas tanah, gambar-gambar desain berserta 3d-nya. Sehingga dengan adanya detil unit ini konsumen paham bentuk rumahnya di kemudian hari.
Detil lainnya yang ada di booking fee form adalah berapa harga rumah dan kapan pembayaran pelunasannya.
Nah setelah 14 hari seperti yang disepakati maka konsumen melunasi harga rumah disertai dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Jika sertifikat unit belum dipecah sesuai kavelingnya, maka peralihan dari developer ke konsumen dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara lunas.
Dengan adanya PPJB lunas ini sebenarnya hak atas unit rumah tersebut sudah berpindah kepada konsumen.
Nanti ketika sertifikat selesai dipecah perkaveling maka dapat dilakukan AJB. Sebagai penjual adalah pihak kedua dan sebagai pembeli adalah juga pihak kedua seperti yang tertera di dalam PPJB.
Penandatanganan AJB ini berdasarkan PPJB, lebih khusus lagi karena di dalam PPJB lunas biasanya ada kuasa menjual.
Di dalam kuasa menjual tersebut dicantumkan juga, pembeli boleh menjual kepada orang lain atau kepada dirinya sendiri.
Kapan serah terima rumah?
Dalam pembelian rumah secara tunai ini ada dua kemungkinan serah terima. Pertama serah terima rumah dilakukan saat penandatangan AJB.
Hal ini mungkin dilakukan jika rumah memang sudah jadi, atau orang banyak bilang dengan istilah ready stock. Tetapi ini jarang sekali, karena developer pada umumnya menerapkan penjualan inden untuk produknya.
Kemungkinan kedua adalah serah terima rumah dilakukan dalam jangka waktu tertentu. Artinya developer jualan pada saat unitnya belum ada. Lalu dibeli konsumen (dipesan), dibangun dan diserahterimakan sesuai waktu yang dijanjikan.
Apa yang membuat orang membayar tunai pada saat rumah belum dibangun?
Ada hal yang membuat orang membeli dengan cara tunai untuk unit yang belum dibangun, yaitu potongan harga.
Biasanya developer mengadakan penjualan promosi dalam jangka waktu tertentu dengan cara menjual lebih murah dibanding harga normal.
Hal ini dilakukan dengan berbagai alasan, mungkin saja alasannya adalah developer ingin mendapatkan cash ini dalam jangka waktu tertentu sesuai perencanaan cashflow yang ditetapkan.
Tunai bertahap
Strategi lainnya untuk penjualan proyek tanpa bantuan KPR bank adalah dengan cara tunai bertahap. Prinsipnya adalah pembayaran oleh konsumen kepada developer dengan cara bertahap.
Jangka waktunya bisa 12 bulan, 24 bulan atau lebih lama. Namun amat disarankan agar tahapan pembayaran ini tidak terlalu lama. Mungkin waktu paling lama untuk tunai bertahap ini 36 bulan saja.
Untuk menerapkan strategi pembayaran bertahap ini caranya amat mudah, yaitu dengan cara membagi harga unit rumah tersebut dengan lama cicilan.
Misalnya cicilannya disetujui 36 bulan, maka harga rumah langsung dibagi dengan 36. Maka itulah besarnya cicilannya per-bulan.
Jika harga rumahnya adalah Rp360.000.000,- maka cicilannya adalah Rp10.000.000,- tiap bulannya, jika konsumen sepakat untuk mencicil selama 3 tahun.
Demikian juga jika konsumen sepakat mencicil dalam jangka waktu 24 bulan, harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilannya per-bulan.
KPR developer
Ada satu lagi jenis pembayaran yang bisa diterapkan yaitu dengan cara KPR developer. Atau ada juga orang yang bilang KPR mandiri.
Intinya adalah konsumen nantinya mencicil kepada developer sesuai dengan cicilan dan tenor yang disepakati.
Skema ini mirip-mirip dengan tunai bertahap, tetapi jangka waktunya lebih lama dan skema pembayarannya mirip dengan KPR perbankan.
Nantinya ada uang muka 30% (atau berapapun), lalu sisanya dicicil selama jangka waktu yang lebih panjang dibandingkan dengan tunai bertahap.
Jika pembayaran dengan tunai bertahap oleh developer jangka waktunya tidak terlalu panjang, maka dengan KPR developer ini biasanya jangka waktu kredit lebih lama. Kira-kira sama dengan tenor KPR bank.
Mungkin 5 tahun, 10 tahun, mungkin juga 15 tahun. Sesuai dengan perencanaan cashflow si developer. Semuanya sah-sah saja.
Beda harga untuk tiap-tiap skema pembayaran
Developer biasanya menerapkan perbedaan harga untuk tiap-tiap skema pembayaran. Harga paling murah diterapkan untuk unit yang dibayar dengan skema tunai keras.
Lalu untuk unit yang dijual dengan skema tunai bertahap harganya dinaikkan sedikit dibandingkan dengan unit tunai keras.
Demikian juga dengan unit yang dijual dengan skema KPR developer, adalah wajar jika harganya lebih tinggi dibanding tunai keras dan tunai bertahap.
Nah, dapat dilihat bahwa seorang developer amat memungkinkan untuk menjual produknya dengan tanpa bantuan bank. Tetapi memang dibutuhkan presisi tinggi dalam mengelola cashflow proyek.
Lihat artikel lainnya:
