Tag: properti syariah

Oleh karenanya, bisnis properti sangat prospektif seiring kebutuhan akan hunian yang terus meningkat sementar tanah sebagai alas tempat berdiri properti tidak diproduksi. Tanah dari dulu ya segitu, tetap, tidak bertambah luas. Tidak ada produksi tanah menjadi lebih luas, bumi ya segini ini.

Maka berlakulah hukum ekonomi yang menyatakan jika persediaan berkurang, demand/permintaan meningkat maka harga naik dan demikian sebaliknya.

Tak heran kalau harga properti tiap tahun meningkat atau selalu naik. Bagi yang punya uang, maka berinvestasi di properti sangat menguntungkan setidaknya menjaga nilai uang yang Anda miliki, tetap.

Di bisnis properti sudah umum dalam hal kepemilikannya menggunakan skema KPR atau kredit yang di dalamnya ada bunga cicilan. Yang mana hal itu disebut dengan riba, yang dilarang dalam Islam.

Kini dengan makin meningkatnya pemahaman masyarakat akan muamalah syariah, memicu para pengembang properti untuk membuat skema KPR yang sesuai syariat. Ini yang biasanya disebut dengan developer properti syariah.

Penduduk Indonesia yang mayoritas beragama Islam adalah sebuah keuntungan atau peluang besar menjadi prospek yang sangat baik bagi pengembangan properti syariah. Dengan banyakanya calon konsumen atau pembeli maka akan memudahkan bagi ingin menjadi pengembang properti syariah dalam menjual propertinya.

Definisi Developer Properti Syariah

Developer properti syariah atau pengembang properti syariah adalah orang atau suatu badan hukum yang mengembangkan properti sesuai dengan Hukum/Syariat Islam.

Salah satu cirinya dengan tidak melibatkan bank konvensional, karena di bank konvensional masih menerapkan sistem bunga yang ini adalah riba yang dilarang dalam Islam.

Lantas, bagaimana mengembangakn properti tanpa bantuan bank?

Yuk kita lihat tahapan dalam mengembangkan sebuah proeyk proeprti. Yang pertama mesti dilakukan

Pada tahap ini, tak ada peran bank yang bisa menolong, karena umumnya bank tidak mau memberikan kredit untuk membeli tanah bagi pengembang.

Terkecuali Bank BTN yang memiliki prosuk bernama Kredit Pemilikan Lahan (KPL), tapi ini pun hanya untuk perumahan bersubsidi atau perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Itu artinya dalam tahapan ini, peran bank tidak ada sama sekali, sehingga terhindar dari riba dalam akuisisi lahan. Namun bukan berarti dengan membeli kredit ke pemilik lahan langsung akan terhindar dari riba juga. Gimana akadnya, dilihat dulu, apakah mengandung riba atau tidak.

Tahap berikutnya pengurusan legalitas atau perijinan proyek, juga tidak melibatkan peran bank. Hanya perlu diperhatikan dalam pengurusan ini rawan dengan risywah (suap). Cari konsultan, terima beres, sehingga kita terhindar berurusan langsung dengan orang-orang yang biasa bermain risywah.

Dilanjutkan dengan tahapan membangun, di sini memungkinkan ada peran bank. Sudah umum bahwa developer dlam membangun akan mengajukan pembiayaan ke bank dalam bentuk kredit konstruksi, kredit yasa griya atau produk bank lainnya.

Perlu Investor Jika Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah

Namun tak mutlak pernah bank dibutuhkan, Anda dapat mensiasatinya dengan cara menawarkan investasi ke investor dengan skema bagi hasil yang menarik. Bukan skema investasi imbal balik bunga.

Tahapan selanjutnya, saatnya seorang developer menjual proyeknya. Pada tahapan ini, bantuan bank sangat dibutuhkan karena kebanyakan masyarakat Indonesia tidak mampu membeli rumah secara tunai.

Jadi pembeli meminta bantuan ke bank untuk membeli properti tersebut, lalu konsumen lah yang mencicil bantuan yang telah diberikan bank tersebut selama waktu tertentu sesuai besaran dan tenor yang disepakati.

Proses ini dikenal masyarakat sebagai kredit pemilikan rumah (KPR). Jika KPR dilakukan dengan bank konvensional, maka dalam perjanjian kredit antara bank dan pembeli properti terdapat unsur riba, diantaranya adanya bunga, denda, sita dan lain-lain.

Memulai Bisnis Properti Syariah

Bisnis properti syariah mestiny menganut sistem bagi untung dan rugi. Untung sama dibagi rugi juga sama ditanggung. Ini harus dipahami oleh orang yang ingin bersyirkah/berkongsi dengan prinsip syari’ah.

Karena banyak orang yang berinvestasi maunya untung saja, jika rugi tidak mau ikut menanggung.

Nah, untuk menghindari kerugian dalam menjalankan bisnis developer properti syari’ah, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan :

Gunakan Konsultan Bisnis Syariah

Jika Anda kurang memahami akad-akad bisnis yang sesuai dengan syariat Islam, hal ini penting untuk dilakukan. Karena akad dalam pengembangan properti syariah akan menentukan apakah skema bisnis kita sesuai dengan prinsip syariah atau tidak. Di sinilah peran seorang konsultan bisnis syariah.

Peran konsultan bisnis syariah ini juga diperlukan ketika membeli lahan, termasuk ketika mengurus perijinan yang tidak boleh menyuap, dan peran yang lebih utama adalah ketika menjual produk kita ke masyarakat. Seorang konsultan properti syariah yang mengatur itu semua.

Menerapkan Prinsip Syariah Ketika Menjual

Ada dua cara yang bisa Anda lakukan saat menjual properti dengan skema syariah, yaitu menggunakan bank syariah atau tanpa menggunakan bank sama sekali.

Jika menggunakan bank syariah, masyarakat tetap bisa membeli dengan skema KPR, tetapi akadnya berbeda dengan KPR bank konvensional. Perbedaan yang mencolok adalah KPR bank syariah tidak ada bunga, tetapi margin bagi bank.

Dengan skema bank syariah ini pembeli menagngsur harga rumah kepada bank setelah ber-akad KPR.

Selain menggunakan KPR bank syariah, developer properti syariah dapat menjual produknya dengan tanpa melibatkan bank sama sekali. Penjualan dilakukan dengan cara tunai, tunai bertahap atau dengan cara cicilan langsung kepada developer dalam jangka waktu tertentu.

Skema Penjualan Tunai

Metode penjualan tunai inilah yang paling disukai developer. Karena developer menerima uangnya lebih cepat. Secepatnya developer dapat menikmati hasil penjualan tersebut, yang mana uang tersebut dapat digunakan untuk melanjutkan pengembangan proyek selanjutnya.

Namun keterbatasan metode ini adalah ketersediaan konsumen yang bersedia membeli tunai ini jumlahnya terbatas. Cukup sedikit orang yang memiliki uang sejumlah harga rumah.

Dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer

Strategi selanjutnya yang bisa dipraktekkan yaitu dengan cara penjualan skema bertahap ke developer. Bagi developer tahapan yang paling menguntungkan tentu saja tahapan yang paling singkat. Maksimal 24 bulan sudah amat menguntungkan bagi developer.

Jadi cicilan yang dibayar oleh konsumen cukup untuk menjalankan roda proyek. Jika Anda menjadi developer properti berangkat dari orang yang biasa-biasa saja, hal ini tentunya sangat membantu. Bukan keturunan keluarga kaya, tidak ada pemodal besar yang membiayai bisnis properti Anda.

Di sisi lain, jika tahapan pembayaran singkat menyebabkan nominal cicilan menjadi lebih besar. Nah, kita dihadapkan lagi ke kondisi bahwa sangat sedikit konsumen yang sanggup mencicil dengan jumlah besar. Itulah tantangannya bagi tim penjualan.

Uang Muka Sebesar Biaya Membangun Rumah

Adalah hal sangat menuguntungkan bagi Anda jika uang muka konsumen sebesar biaya membangun unitnya. Jika membangun unit dengan biaya seratus juta rupiah, maka Anda meminta konsumen agar membayar uang muka sebesar tersebut. Sehingga untuk membangun Anda tidak butuh uang dari luar.

Bisa juga uang muka tidak sebesar itu, tetapi Anda harus mengatur supaya jadwal serah terima unit sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan sampai janji penyerahan unit tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.

Misalkan si konsumen tidak punya uang untuk membayar uang muka sebesar biaya membangun, hal ini bisa diakali dengan cara menjanjikan pembangunan setelah uang cicilan konsumen mencapai harga pembangunan.

Bisa jadi solusi kan?

Namun dengan cara ini, pembangunan baru bisa dimulai setelah DP cukup terkumpul unutk membangun unit. Hanya masalah waktu memulai.

Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.

Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.

Apakah bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank?

Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta Workshop Developer Properti yang saya adakan. Saya jawab, bisa!.

Untuk lebih mengetahui secara detil, mari kita runut langkah-langkah yang kita lakukan ketika akan membangun proyek properti.

Dari langkah-langkah tersebut kelihatan mana step yang membutuhkan campur tangan perbankan dan cara mengatasinya.

Mengakuisisi lahan

Langkah pertama ketika akan mengembangkan sebuah proyek adalah mengakuisisi tanah. Langkah ini diperlukan jika seorang developer belum memiliki tanah. 

Ketika kita mengakuisisi lahan tidak ada bank yang terlibat. Kita hanya membeli dari pemilik tanah dan membaliknama ke atas nama kita atau PT sebagai developer.

Peran Bank pada Masa Persiapan Proyek

Mengurus sertifikat tanah proyek dan perizinan

Selanjutnya adalah pekerjaan rutin seorang developer properti yaitu mengurus sertifikasi lahan jika lahannya belum bersertifikat dan mengurus perijinan. Pada tahapan inipun tidak ada bank yang terlibat.

Harusnya seorang developer sudah menganggarkan biaya untuk pengurusan sertifikat dan perizinan. Karena inilah syarat awal sebuah proyek bisa lanjut ke tahapan selanjutnya, yaitu pembangunan dan pemasaran.

Persiapan lahan

Kemungkinan bank terlibat adalah pada saat Anda melakukan pekerjaan persiapan lokasi jika Anda tidak punya modal untuk mengerjakannya.

Besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lokasi ini tergantung kondisi lokasi.

Jika lokasi membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dan pengurukan maka uang yang dibutuhkan cukup besar.

Tetapi jika lahan hanya butuh pekerjaan ringan seperti pembersihan saja, maka tidak diperlukan alat berat dan biaya juga tidak terlalu besar.

Untuk memenuhi kebutuhan ini, Anda bisa mengajukan kredit ke bank dengan jaminan sertifikat tanah proyek atau bisa juga mengajukan jaminan lainnya.

Pinjamannya bisa jadi dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau KK (Kredit Konstruksi), KMK (Kredit Modal Kerja). atau jenis pembiayaan apapun yang bisa diberikan oleh lembaga keuangan.

Tetapi syarat untuk mendapatkan pembiayaan pada tahapan ini cukup berat, yaitu semua legalitas sudah harus clear.

Artinya sertifikat sudah harus HGB atas nama developer dan perizinan juga sudah didapatkan sampai dengan IMB/PBG.

Untuk mengerjakan tahapan ini, harusnya seorang developer sudah menganggarkan dan mempersiapkan di awal proyek, apakah sumber modal dari internal atau dari investor sehingga peran bank tidak diperlukan pada tahapan ini.

Peran Bank pada Masa Pembangunan Fisik Proyek

Selanjutnya, pada tahap pembangunan unit juga bisa melibatkan bank dengan mengajukan KYG, kredit kontruksi atau langsung dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi unit yang sudah terjual.

Kenapa menjual dengan skema KPR?

Karena terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah. Dengan terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah, maka mereka meminta bantuan dari perbankan.

Bank yang membayarkan rumah kepada developer terlebih dahulu, lalu konsumen mencicil kepada bank sesuai dengan tenor yang disepakati.

Inilah kondisi konsumen di Indonesia saat ini, mayoritas masih mengandalkan bantuan perbankan ketika membeli rumah. 

Ditambah lagi kondisi developer tidak punya modal (atau tidak mau) membangun rumah sampai selesai.  

Namun peran bank pada tahap ini bisa Anda hilangkan dengan memanfaatkan modal dari investor, atau uang pembelian dari konsumen.

Jadi ketika konsumen sepakat membeli, mereka diminta membayarkan sejumlah DP, dan kemudian uang DP tersebut yang digunakan untuk membangun.

Ini Dia Strategi Menjadi Developer Properti Syariah

Melihat besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengelola sebuah proyek properti, sangat sulit bagi Anda membangun proyek tanpa bantuan bank.

Tapi Anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa Anda terapkan, berikut strateginya:

Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai oleh Konsumen

Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai.

Karena transaksi dapat dilakukan dengan cepat dan developer mendapatkan uang hasil penjualan dengan segera.

Tapi pada umumnya konsumen yang membayar secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat dapat digunakan (ready stock).

Artinya developer sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unitnya. 

Bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum dibangun, tapi biasanya konsumen meminta imbalan yang setimpal berupa potongan harga.

Solusinya adalah Anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy).

Tidak masalah Anda memberikan potongan harga kepada konsumen yang membayar dengan tunai.

Walaupun laba Anda tergerus tetapi Anda tidak butuh uang sama sekali untuk membangun unit milik konsumen tersebut.

Pembayaran Konsumen dengan Cara Bertahap ke Developer

Strategi selanjutnya yang bisa anda mainkan dalam menjadi developer properti syariah adalah dengan pembayaran bertahap ke developer.

Namun, jadwal dan besarnya pembayaran pertahap harus anda perhitungkan dengan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan Anda membangun.

Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama, maksimal 2 sampai dengan 3 tahun saja.

Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang cicilan konsumen.

Pengamannya adalah PPJB

Untuk pengikatan awal ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen.

Setelah PPJB ditandatangani maka developer bisa langsung membangun unitnya sampai selesai. Ini bisa dilakukan jika developer punya uang untuk membangun.

Namun bagaimana jika developer tidak punya uang untuk membangun?

Yah, terpaksa pembangunan rumahnya dengan uang muka dan menunggu uang angsuran konsumen sampai cukup untuk membangun.

Untuk membangun mengandalkan uang muka dan cicilan

Itulah gunanya uang muka pembelian konsumen cukup bear dan tenor pembayaran bertahap tidak terlalu lama, sehingga angsuran konsumen cukup besar, sehingga angsuran konsumen kira-kira 4 sampai dengan 6 bulan saja bulan saja sudah cukup digunakan untuk membangun.

Dengan cicilan 30 juta perbulan (misalnya) maka di bulan ke-empat sudah ada uang 120 juta yang bisa digunakan untuk mulai membangun.

Selanjutnya di bulan ke-lima uang konsumen sudah 150 juta sejalan dengan progres pembangunan.

Dan di bulan ke-enam sudah ada uang 180 juta rupiah dimana dengan jumlah ini sudah cukup untuk menyelesaikan pembangun rumah sampai finishing.

Apakah pembayaran angsuran di bulan ke-enam sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan unitnya?

Ya, karena untuk membangun rumah bisa dianggarkan 3 juta permeter persegi untuk rumah menengah 1 lantai.

Sehingga biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah tipa 54 adalah 54 x 3 juta yaitu  162 juta saja. Sementara konsumen sudah membayar 180 juta pada bulan ke-enam. Klop tho?

Pembayaran Konsumen dengan Mencicil ke Developer

Dengan strategi cicilan kepada developer, si konsumen mecicil ke developer sesuai dengan jangka waktu yang disepakati. Jangka waktu ini tergantung kemampuan konsumen dalam mencicil.

Sedapat mungkin jangka waktu cicilannya juga tidak boleh terlalu lama.

Besarnya DP sebesar biaya pembangunan rumah

Akan lebih maknyus efeknya kalau uang muka (DP) dirancang sebesar biaya membangun rumah.

Jika kita merujuk ke contoh di atas, dimana harga rumah adalah 700 juta dan biaya pembangunan rumah adalah 162 juta, maka supaya proyek bisa berjalan, aturlah supaya pembayaran uang muka sebesar 162 juta.

DP tersebut boleh dicicil selama 3 bulan atau 6 bulan atau berapapun dengan syarat pembagunan rumah dimulai ketika DP sudah dibayar sejumlah 162 juta.

Beres kan?

Dengan uang sebesar 162 juta rumah selesai dibangun, tinggal lagi memperhitungkan besarnya cicilan perbulan konsumen.

Tenor cukup panjang sebagai strategi bisnis

Jika anda merasa cukup punya uang untuk menjalankan proyek dan untuk ekspansi ke proyek selanjutnya maka Anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan lebih lama.

Tentu saja jangka waktu cicilan ini tergantung kemampuan konsumen membayar cicilan dan rencana bisnis Anda ke depannya.

Halnya tentang waktu serah terima unit juga diatur supaya tidak memberatkan keuangan Anda. Sebaiknya diatur supaya waktu serah terima unit sekitar 12 bulan (maksimal 18 bulan) setelah penerimaan uang muka. 

Perbedaan harga tergantung cara bayar konsumen

Anda boleh menerapkan perbedaan harga dalam kasus ini, misalnya dengan pembayaran tunai harganya 700 juta, maka dengan pembayaran bertahap 2 tahun harga menjadi 850 juta dan cicilan ke developer anda tetapkan harga 950 juta.

Atau berapapun harga yang pantas untuk produk Anda. Ingat, salah satu sifat properti adalah kita bebas menetapkan harga properti kita.

Berapapun harga yang ingin anda pasang untuk produk anda ya ok ok saja asalkan konsumen sanggup membeli! Hehehe.

Pembangunan Rumah Dimulai Setelah DP Lunas

Dalam mengembangkan proyek properti syariah, kondisi idealnya adalah pembangunan rumah dimulai setelah uang muka (DP) dari konsumen lunas.

Dan besarnya nilai DP-pun diatur supaya bisa membiayai pembangunan unit sampai selesai.

Dengan demikian Anda memiliki uang untuk memutar roda proyek, karena pembayaran konsumen setelah DP lunas bisa digunakan untuk keperluan proyek lain seperti membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial atau membayar cicilan ke pemilik lahan, jika ada kewajiban membayar harga tanah.

Penyerahan Rumah Lebih Lama, Semakin Lama Semakin Bagus untuk Developer

Waktu penyerahan rumah yang lebih lama merupakan salah satu kunci sukses bagi developer properti syariah tanpa bank.

Inipun jika Anda tidak punya uang sama sekali untuk membangun rumah pesanan konsumen dan membangun fasilitas perumahan agar sesuai dengan perencanaan.

Sehingga untuk membangun unit dan mengerjakan pembangunan fasilitas perumahan Anda menunggu pembayaran dari konsumen.

Namun, jika Anda memiliki uang untuk melaksanakan pembangunan tentu penyerahan bisa dilakukan dengan cepat.

Begitu dibayar DP Anda langsung membangun sesuai dengan time schedule dan langsung serah terima begitu unitnya selesai dibangun.

Atau mungkin saja Anda membangun rumah lebih dahulu sehingga Anda sanggup menjual rumah dalam kondisi ready stock. Tentu ini lebih baik sehingga proyek cepat selesai.

Jika Konsumen Wanprestasi

Kondisi ini amat mungkin terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli baik pada developer properti konvensional ataupun syariah, yaitu pembeli tidak sanggup lagi mencicil karena berbagai alasan.

Tentu kita berniat baik dalam hal ini karena si pembeli sebenarnya juga tidak ingin menunggak pembayaran cicilan.

Atas kondisi ini harus dicarikan jalan keluarnya yang menang-menang (win-win).

Developer dan konsumen jangan sampai ada yang dirugikan

Developer jangan sampai rugi karena dia sudah berniat baik membangun rumah untuk konsumen dan konsumen juga tidak boleh dirugikan karena mungkin saja dia tertimpa musibah sehingga tidak bisa membayar.

Karena jika kondisi normal tentu dia tetap bisa membayar cicilan sesuai kesepakatan awal. Jadi jangan lagi ditambah kesengsaraannya. Kita harus tetap berprasangka baik terhadap kondisi apapun.

Jual lagi rumah tersebut

Solusi yang bisa diberikan adalah dengan cara menjual rumahnya. Dimana uang hasil penjualan diberikan ke konsumen sesuai dengan angsuran yang sudah dia bayarkan.

Dan sisanya menjadi hak developer. Dengan demikian konsumen dapat lagi uangnya dan developer mendapatkan haknya dan terhindar dari kerugian. Semua hepi.

Tapi jangan lupa solusi ini harus sudah disepakati di awal dan dicantumkan dalam PPJB sehingga konsumen tidak merasa dizalimi dan sudah tahu resikonya. Sehingga dia menjual dengan sukarela.

Pada Proyek Properti Syariah Tanpa Melibatkan Bank, Tanpa BI Checking dan Tanpa Sita

Jika Anda ingin menjadi developer properti syariah Anda tidak melibatkan bank dalam proses pelaksanaan proyek.

Pada saat pembangunan fisik proyek Anda tidak membutuhkan KYG atau kredit konstuksi, demikian juga pada saat penjualan Anda tidak melibatkan bank dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Tanpa bank, memang tanpa bank seperti yang sudah di bahas di atas. Tanpa BI Checking ya nggak perlu BI checking karena dalam pembelian konsumen tidak melalui bank, langsung saja kepada developer.

Tanpa sita, ya memang betul dalam kesepakatan atau PPJB tidak ada sita dalam menyelesaikan permasalahan jika konsumen wanprestasi.

Namun harus Anda pahami bahwa ini adalah konsep sederhananya, dalam pelaksanaannya akan ada improvisasi-improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi, baik kondisi konsumen, kondisi proyek maupun kondisi developer.

 

Lihat artikel lainnya:

Tags