Anda mengembangkan sebuah proyek properti tanpa bank? Syarat utama adalah Anda harus punya modal untuk memulai mengerjakan proyek tersebut.
Dibutuhkan modal karena Anda tak bisa minta bantuan dari bank, baik dalam bentuk kredit pemilikan lahan (KPL) atau kredit kontruksi, kredit yasa griya (KYG) atau jenis kredit lainnya.
Terus dari mana sumber modalnya? Bisa dari modal sendiri, bisa juga modal dari orang lain. Mungkin modal dari teman, investor, saudara dan lain-lain.
Bagi developer properti pemula akan lebih baik berharap terlebih dahulu kepada orang-orang di sekitar untuk membantu permodalan proyek. Karena jika meminta orang lain untuk menjadi investor mereka akan melihat banyak hal sebelum setuju membiayai proyek Anda. Mereka akan melihat portofolio Anda, karakter, dan lain-lain.
Portofolio diperlukan karena tentu mereka ingin uangnya aman, dikelola dengan benar oleh orang yang berkompeten. Selain itu, tentunya mereka membutuhkan orang dengan karakter terpuji untuk mengelola uang mereka.
Itulah sebabnya Anda harus terlebih dahulu mendekati orang-orang yang kenal, apakah di lingkaran persaudaraan, pertemanan atau siapa pun yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.
Dapat dukungan mereka maka jalan Anda untuk mendapatkan pemodal menjadi lebih mudah.
Berkaitan dengan orang-orang yang kita kenal untuk menjadi mitra investor, jejak rekam Anda sangat menentukan. Karena mereka adalah orang-orang yang berhubungan baik dengan Anda sejak dulu.
Jadi jika dulu Anda pernah berbuat tidak baik, mereka pasti tahu dan itu menjadi alasan yang cukup untuk menolak penawaran kerjasama dari Anda. 😀
Modal utama yang dibutuhkan untuk membeli lahan, karena merupakan bahan baku sebuah proyek properti. Sebelas dua belas dengan membuat kue, kita butuh tepung terigu, ya karena terigu adalah bahan dasar membuat kue. Begitu juga tanah merupakan bahan dasar dan utama untuk membangun sebuah proyek properti.
Jika Anda punya uang, itu mudah, tinggal beli tanahnya. Selesai. Tapi bagaimana jika Anda tidak punya uang untuk membeli lahan? Salah satu pilihan yang bisa Anda jalani adalah dengan menawarkan kerjasama lahan atau pembayaran tanah secara termin kepada pemilik lahan.
Intinya adalah dengan membayar uang muka atau tidak tanpa uang muka sama sekali, pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi proyek properti.
Butuh usaha lebih memang, dan semangat untuk berjuang menemukan pemilik lahan yang bersedia dengan skema kerjasama lahan atau pembayaran secara bertahap.
Karena pada umumnya orang yang sedang menjual tanah menginginkan mendapatkan uang pembelian tanahnya segera. Karena mungkin saja memang mereka sedang membutuhkan uang, itulah sebabnya ia menjual tanahnya.
Tetapi terdapat kesulitan orang-orang dalam mendapatkan pembeli tanah dalam luasan tertentu yang mau membayar tunai. Apalagi kondisi bisnis properti yang masih terseok-seok. Pilihannya adalah bersedia menerima cara pembayaran yang diajukan oleh pembeli, dengan tidak menerima tunai sekaligus.
Nah, ketika tanah dengan skema pembelian yang sesuai sudah ada, langkah selanjutnya adalah membuat perencanaan proyek, mengurus perijinan dan memulai pemasaran termasuk mengerjakan persiapan lahan.
Dan semua kegiatan itu membutuhkan biaya. Dari mana biayanya? Ini sumber biaya yang bisa Anda manfaatkan:
Strategi menjual pertama yang bisa Anda praktekkan adalah dengan cara menjual tunai. Pada saat memasarkan dengan menjual tunai ini tentu saja unitnya belum dibangun. Karena Anda menjual awal-awal sekali ketika baru saja mendapatkan deal dengan pemilik lahan.
Tujuan penjualan tunai ini adalah untuk mendapatkan uang masuk yang diperlukan untuk mengerjakan proyek. Apakah itu untuk mengurus perijinan, mengerjakan persiapan lahan dan lain-lain. Intinya dengan uang tunai yang didapatkan banyak yang bisa dilakukan.
Kenapa ada orang yang mau membeli tunai padahal unitnya belum ada? Karena kita memberikan kompensasi berupa potongan harga yang signifikan bagi mereka. Agar ketika rumahnya jadi mereka mendapatkan keuntungan jika ingin menjual lagi.
Atau merasa untung jika dibandingkan dengan tetangganya yang membeli dengan harga yang lebih mahal.
Yang harus diperhatikan adalah jadwal serah terima rumah yang harus diperhitungkan betul-betul, jangan sampai kita sebagai developer tidak memenuhi apa yang dijanjikan.
Untuk mengantisipasi hal ini, Anda harus membuat perjanjian serah terima unit lebih panjang. Misalnya dalam waktu 12 bulan sejak tanggal pembelian secara tunai.
Jika serah terima unit itu dalam jangka waktu 12 bulan, maka Anda hanya perlu mulai membangun di bulan ke sepuluh karena pembangunan rumah (misalnya satu lantai) bisa dikebut dalam waktu dua bulan.
Nah, jika kondisi itu terpenuhi Anda punya waktu 10 bulan untuk menggunakan uang pembelian dari konsumen yang membayar tunai. Maknyusss tho?
Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Strategi lain untuk mendapatkan modal bagi Anda adalah dengan menjual unit secara bertahap kepada konsumen. Besaran tahapan dan waktunya tergantung pada Anda. Tapi sebaiknya tidak terlalu lama. Yang paling ideal adalah tidak lebih dari 24 bulan supaya uang yang didapatkan cukup untuk memutar cash flow proyek.
Caranya adalah dengan membagi harga rumah sebanyak bulan tahapan. Jika disepakati 24 bulan maka harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilan mereka ke developer.
Akan halnya jadwal serah terima, bisa Anda jadwalkan kapanpun tapi harus dihitung kemampuan Anda untuk membangun.
Yang paling baik adalah penyerahan rumahnya pada bulan ke 24 ketika cicilan sudah lunas. Tetapi mungkin ini terlalu lama bagi konsumen. Kurang menarik bagi mereka. Penyerahan dalam waktu 12 bulan sudah cukup ideal. Karena cicilan bulan kedua belas itu biasanya sudah cukup untuk membangun. Tergantung skema cicilan yang Anda terapkan pada konsumen Anda.
Contohnya jika rumah harga rumah 300 juta, maka pada bulan kedua belas sudah ada uang cicilan setengah dari harga jika sepakat lama cicilan adalah 24 bulan.
Dengan uang 150 juta itu sudah cukup untuk membangun unit. Paham ya sampai di sini?
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas
Ini syarat yang harus dipenuhi jika ingin mengelola proyek properti dengan tanpa bank atau properti syariah. Pembangunan rumah dimulai ketika uang muka atau down payment (DP) sudah lunas dan cukup untuk membangun unit.
Jika untuk membangun rumah tipe sederhana, tipe 36 Anda butuh 72 juta maka dalam perjanjian dengan konsumen dicantumkan bahwa pembangunan unit rumah dimulai ketika DP sudah masuk minimal 72 juta ke developer.
Jika harga rumah 300 juta, DP sebesar itu tidak sampai 30% dari harga rumah.
Hal ini penting disetujui agar untuk membangun unit rumah kita tidak perlu mengambil biaya dari pos lain. Jadi masing-masing unit bisa membiayai dirinya sendiri. Sehingga kita sebagai developer lebih mudah dalam mengelola cash flow.
Skema-skema ini tidak cocok untuk konsumen perumahan subsidi, karena tentu saja konsumen perumahan subsidi akan kesulitan menyediakan uang muka sampai 72 juta atau 50 juta sebagai DP.
