Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah – asriman.com

Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah – asriman.com


Booming properti syari’ah menunjukkan kesadaran masyarakat terhadap agamanya semakin membaik. Betapa tidak, Agama yang selama ini hanya menyentuh aspek ibadah mahdhoh mulai menyusup sampai ke dunia properti, hal yang patut disyukuri.

Seiring booming selalu ada tantangan. Saya mencoba memetakan tantangan-tantangan krusial yang harus dihadapi para pengembang syari’ah.

Dengan mengusung slogan tanpa bank, tanpa riba, dan tanpa akad bermasalah para pengembang syari’ah harus bisa bermain cantik agar tidak menjadi bumerang bagi dirinya.

Oh ya saya menyebut dengan istilah developer properti syariah untuk memberikan label pembeda atas dominasi pengembang konvensional saat ini. Sekalipun demikian, tidak berarti bahwa pengembang yang tidak menyematkan label syari’ah menjadi otomatis tidak syari’ah.

Demikian pula sebaliknya, sematan pengembang syari’ah pun tidak otomatis menjadikannya sesuai syari’ah. Tetap harus dicek dalemannya, bukan casing-nya saja. Oke…?

Modal masih menjadi halangan klasik

Tantangan modal masih menjadi tantangan utama yang paling mengasyikkan. Tidak ada yang berani bilang menjadi pengembang bisa dilakukan tanpa modal. Besar-kecilnya tentu relatif. Bagi pengembang konvensional ya tinggal lempar aja ke bank. Hal ini tentu tidak mungkin dilakukan oleh pengembang syariah.

Coba kita amati. Lahan adalah komponen utama bagi pengembang. Biasanya lahan mengambil porsi modal yang sangat besar. Bagaimana mungkin bisa memiliki lahan tanpa bank? Inilah tantangan awalnya. Tanpa lahan tak ada perumahan. Tanpa modal tak ada lahan. Asyik khan….

Bagi yang masuk menjadi pengembang syari’ah dengan modal besar tentu hal ini bukan masalah. Bagaimana dengan yang baru merintis? Sekali lagi saya katakan, disitulah asyiknya…

Pola kerjasama seperti bayar per-unit laku ataupun syirkah sebenarnya bisa dilakukan. Namun ini juga tidak gampang. Bagi yang sudah punya track record mungkin bisa. Tapi bagi pemula ? Dicoba saja dulu deh… Asyik apa asyik…?

syarea business coach

Di situlah kreatifitas pengembang syari’ah diuji. Tantangan semakin mengasyikkan karena pengembang syari’ah wajib mau tunduk dengan ketentuan syari’ah.

Perizinan pun masih menjadi tantangan yang mengasyikkan bagi pengembang syariah. Tidak sedikit modal yang diperlukan pada tahap ini. Dari level Kelurahan sampai ke atas.

Dari yang resmi sampai ‘pungutan liar yang sudah dijinakkan’. Tantangan di sini tidak cuma modal, tapi juga menghindari suap, hadiah buat pejabat, dan lain-lain.

Tantangan mengasyikkan berikutnya ada pada saat pembangunan baik sarana dan bangunannya. Tahap ini juga memerlukan sangat banyak modal. Bagaimana menjaganya agar bisa tetap tanpa bank? Di titik ini lagi-lagi perlu perhatian serius. Masih tetap asyik khan…?

Apalagi jika ditambah dengan pola penjualannya, jelas tantangan pengembang syari’ah semakin mengasyikkan. Kalo pengembang konvensional bisa melempar KPR ke bank tentu pengembang syariah tidak bisa melakukannya.

Jika demikian maka pengembang syariah harus mencari cara lain. Bisa dengan menjual cash, walaupun hal ini tentu bukan sesuatu yang mudah, namun juga bukan mustahil.

Atau menawarkan skema kredit langsung ke pengembang sebagaimana dunia properti tempo doeloe. Lagi-lagi ini perlu modal. Bisa pula menerapkan DP besar (biasanya 30%) dan serah terima rumah cukup lama (biasanya 18 bulan).

Skema seperti ini di Kalimantan Selatan misalnya sangat tidak familiar. Perlu banyak waktu dan energi untuk mengedukasi pasar.

Oke kita anggap skema kredit langsung ke pengembang bisa dilakukan. Masih ada banyak hal lain yang perlu diperhatikan terutama terkait perilaku konsumen, biasanya kemampuan dan keamanahan dalam mengangsur.

Dalam hal ini belum ada data dari para pengembang syari’ah berapa persen tingkat kredit macetnya, terutama untuk jangka waktu kredit di atas 5 tahun. Bagaimana mengantisipasinya sementara denda tidak boleh diterapkan karena termasuk riba? Silakan kita cari formulasi solusi atas tantangan mengasyikkan ini.

pengusaha tanpa ribaAkan lebih mengasyikkan lagi jika kita membahas tentang kredit macet. Iya, bagaimana jika terjadi kredit macet? Seharusnya sih bisa memanfaatkan jaminan yang ada. Hanya saja, pendapat fiqih terkuat tentang jaminan adalah tidak boleh menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan.

Artinya jaminan harus barang lain. Pertanyaannya adalah berapa banyak konsumen yang punya barang lain sebagai jaminan? Apa pengembang syariah siap tanpa jaminan?

Memang sih rekan-rekan pengembang syari’ah sudah menyiapkan instrumen-instrumennya untuk menjawab tantangan di atas. Namun menurut saya, instrumen tersebut masih belum terbukti. Mengapa? Karena memang semua baru dimulai. Belum ada yang tuntas menjalaninya. Tapi begitulah aksi pionir.

Ini baru sekelumit. Saya yakin masih banyak lagi tantangan-tantangan lainnya. Ini sekedar pemetaan untuk mengetahui dimana titik-titik krusialnya. Sekalipun demikian, tetap harus FOCUS ON OPPORTUNITY bukan FOCUS ON OBSTACLE (jurus MLC ke 10) 😄

Penulis: Gusti Orrin, Praktisi Pengembang Property Syari’ah di Kalimantan Selatan.

Lihat artikel lainnya:



Source link

Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional – asriman.com

Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional – asriman.com


Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah adalah kredit pemilikan rumah yang sesuai dengan Syariat Islam. KPR Syariah ini bisa berupa pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang untuk rumah baik bekas maupun baru.  

Produk KPR syariah disediakan oleh bank syariah atau Unit Usaha Syariah (UUS), dengan mengadaptasi prinsip bebas dari riba. Perbedaan yang paling signifikan antara KPR konvensional dan syariah terletak pada akad dan proses transaksi.

Bila KPR konvensional yang dilakukan yakni transaksi uang, maka KPR syariah melakukan transaksi barang.

Ada empat jenis akad KPR Syariah, yakni akad murabahah, akad musyarakah mutanaqisah, akad istishna, dan akad ijarah mutahiyyah bit tamik.

Namun demikian, yang umum digunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah dan apartemen di Indonesia yakni akad murabahah atau jual beli dan akad musyarakah mutanaqisah atau kerjasama-sewa.

Mari kita lihat lebih jauh tentang akad-akadnya.

  1. Akad murabahah atau jual beli

Pada prinsipnya, akad murabahah adalah perjanjian jual beli antara bank dengan nasabah. Nantinya, bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjual kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah.

Bila nasabah sepakat menggunakan jenis akad murabahah, bank akan melakukan pembelian rumah atau apartemen yang diinginkan nasabah.

Baca juga: Ini Workshop developer properti di Indonesia yang wajib Anda ikuti

Sehingga, rumah tersebut dimiliki oleh pihak bank. Baru kemudian, rumah tersebut dijual kepada nasabah yang membeli dengan mencicil.

Karena KPR syariah, maka bank tidak mengenakan bunga namun mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sebelumnya.

Dengan demikian, maka besaran cicilan yang harus dibayarkan nasabah dalam jangka waktu yang disepakati bersifat tetap.

  1. Akad musyarakah mutanaqisah atau kerja sama sewa

Akad KPR jenis musyarakah mutanaqisah ini dilakukan antara dua pihak atau lebih yang berserikat atau berkongsi terhadap suatu barang. Nantinya, salah satu pihak akan membeli bagian pihak lainnya secara bertahap.

Dengan demikian, bank dan nasabah akan membeli rumah atau apartemen bersama-sama dengan porsi kepemilikan sesuai kesepakatan, misalnya pihak bank 80 persen dan nasabah 20 persen.

Jika harga apartemen itu 600 juta maka bank membeli apartemen sejumlah 480 juta dan nasabah 120 juta. Kemudian, nasabah akan membeli bagian rumah yang dimiliki oleh bank hingga aset yang dimiliki oleh bank berpindah tangan kepada nasabah.

Fitur KPR Syariah

  1. Angsuran tetap sampai jatuh tempo pembiayaan, tidak terpengaruh oleh suku bunga. Ini berbeda dengan KPR konvensional yang dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga.
  2. Jika persyaratan lengkap maka proses permohonanan yang mudah dan cepat
  3. Bisa untuk membeli rumah baru maupun bekas
  4. Plafon pembiayaan yang besar tergantung kemampuan keuangan nasabah dan objek yang akan dibeli
  5. Jangka waktu pembiayaan yang panjang, tergantung kemampuan cicilan nasabah
  6. Bisa auto debit sehingga nasabah tidak perlu memikirkan kapan membayar cicilan, tapi pastikan tabungan induk ada uangnya setiap jadwal auto debet

Syarat-syarat untuk mengajukan pembiayaan KPR Syariah

  1. WNI
  2. Usia Minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun saat jatuh temp pembiayaan
  3. Tidak melebihi maksimum pembiayaan
  4. Besar cicilan tidak melebihi 40 persen penghasilan bulanan bersih
  5. Khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan atas unit yang belum selesai dibangun atau inden, namun kondisi tersebut tidak diperkenankan untuk kepemilikan unit selanjutnya
  6. Pencairan pembiayaan bisa diberikan sesuai progres pembangunan atau kesepakatan para pihak
  7. Untuk pembiayaan unit yang belum selesai dibangun atau inden, mesti melalui perjanjian kerja sama antara pengembang dengan bank syariah

Keuntungan KPR Syariah dibandingkan dengan KPR Konvensional

  1. Kepastian cicilan/angsuran. Nasabah tidak perlu dipusingkan dengan kenaikan cicilan. Produk KPR syariah tidak terpengaruh fluktuasi suku bunga. Tentu berbeda dengan KPR konvensional yang sangat dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga yang berlaku pada saat itu.
  2. Jika konsumen ingin melunasi cicilan sebelum waktunya, margin yang disepakati di awal akad tetap dilunasi tanpa ada denda. Ini berbeda dengan KPR konvensional dimana apabila melunasi lebih cepat maka nasabah dikenakan denda.
  3. Tidak menerapkan compound interest atau bunga berganda dalam penghitungan margin atau angsurannya. Sementara KPR konvensional menerapkan bunga berbunga.

Lihat artikel lainnya:



Source link

Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik – asriman.com

Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik – asriman.com


Kredit Pemilikan Rumah Metode Syariah (KPR Syariah) akhir-akhir ini makin marak. Terlebih lagi diusung dan diwacanakan menjadi metode alternatif pembelian properti.

KPR Bank yang mengenakan bunga, dianggap praktek ribawi dan mencekik oleh pengusung metode KPR syariah.

Yang dimaksudkan KPR Syariah adalah pembelian rumah dengan cara mengangsur dalam jangka waktu tertentu tanpa dikenai biaya, bunga dan denda atas keterlambatan pembayaran. Bila di KPR Bank, pemberi pinjaman adalah bank, sedangkan KPR Syariah, pemberi “pinjaman” adalah penjual itu sendiri.

Hal ini dikarenakan belum ada lembaga keuangan yang mau membiayai pembelian rumah tanpa biaya, bunga dan denda.

Sebelumnya ada pola pembayaran pembelian rumah yang juga langsung dengan penjual atau developer. Dulu sering disebut “cicilan tanpa bunga”, “cash bertahap 24 kali”, dan lain sebagainya.

Hanya saja jangka waktunya relatif pendek dan masih dikenai denda bila terlambat membayar, bahkan pembatalan sepihak bila mengalami keterlambatan dalam jangka waktu tertentu. Praktik ini masih mengandung unsur ribawi meskipun tidak dilakukan oleh perbankan.

Yang menjadi ciri KPR Syariah adalah perbedaan harga jual untuk jangka waktu pembeli yang berbeda. Misalkan harga cash 100 juta. Harga 5 tahun 150 juta. Harga 10 tahun 200 juta. Hal ini dianggap boleh karena mata uang rupiah mengalami penurunan nilai dan dengan memastikan harga di awal maka kepastian angsuran menjadi lebih jelas.

Keunggulan metode KPR Syariah antara lain:

  • Tidak ada biaya administrasi KPR yang kurang lebih bila di perbankan mencapai 7% dari nilai KPR. Sehingga KPR Syariah menjadi lebih murah.
  • Tidak dikenai bunga atas “pinjaman” sehingga ada kepastian angsuran setiap bulannya.
  • Tidak dikenai denda bila terlambat melakukan pembayaran angsuran rumah.
  • Proses persetujuan lebih mudah atau tidak seketat bila dibandingkan dengan proses perbankan

Penyedia layangan KPR Syariah memang masih belum semarak penyedia layanan KPR Bank, namun metode ini jelas memberikan alternatif bagi calon investor properti.

Sumber: YukBisnisProperti.org

Lihat artikel lainnya:



Source link

Strategi Ampuh Menjadi Developer Properti Syariah – asriman.com

Strategi Ampuh Menjadi Developer Properti Syariah – asriman.com


 

Peluang bisnis properti syariah di Indonesia

Developer properti syariah berpeluang besar memainkan peran di Indonesia karena mayoritas penduduk kita beragama muslim. Ceruk pasar yang bisa dimasuki sangat luas dan dalam.

Perkembangan terkini memperlihatkan bahwa semakin banyak konsumen yang menginginkan skema syariah dalam proses pembelian propertinya karena semakin teredukasinya masyarakat oleh pola bisnis syariah. 

Berbanding lurus dengan keinginan banyak insan bisnis yang ingin menjadi pelaku bisnis syariah. Bagi mereka berbisnis bukan sekedar untung rugi, tetapi bisnis dipandang sebagai salah satu jalan ibadah, bisnis adalah tentang dosa dan pahala, lebih jauh lagi berbisnis adalah tentang sorga dan neraka.

Pola pembelian properti yang selama ini menggunakan fasilitas pembiayaan dari perbankan konvensional dinilai bertentangan dengan agama Islam karena terkait dengan riba.

Dalam Islam riba itu sangat dihindarkan karena termasuk dosa besar. Banyak dalil yang bisa dieksplor yang bisa menjadi landasan memaknai haramnya riba, dalam Al Qur’an maupun hadits, termasuk juga pendapat para ulama.

Memang saat ini ada bank syariah yang memiliki produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan embel-embel Syariah tapi pendapat beberapa guru yang memiliki ilmu tentang bisnis syariah ternyata Bank Syariah itu tidak syariah.

Membingungkan memang bagi sebagian orang, tapi bagi mereka yang mengerti tentang bisnis syariah dan riba dan bahayanya, tidak ada keraguan lagi jika bank syariah itu tidak syariah, berarti produk-produk bank syariah juga termasuk riba dan riba itu harus ditinggalkan dalam berbisnis.

Dalam tulisan ini saya tidak ingin membahas atau men-judge bahwa bank syariah itu sesuai syariah Islam atau tidak dengan mengemukakan pendapat guru-guru bisnis syariah, karena jika dalil-dalil tentang KPR Syariah dan riba dibahas disini tidak cukup dengan artikel tunggal, perlu berhelai-helai halaman untuk menuliskan sumber-sumber dan dalil-dalilnya. Mari kita bahas hanya tentang strategi menjadi Developer Syariah saja.

Kenyataan yang harus dihadapi bahwa berbisnis developer properti musti menempuh jalan terjal apabila lembaga pembiayaan tidak ikut serta dalam membiayai pembelian konsumen, itulah yang dirasakan oleh developer syariah.

Penjualan perumahan dengan pola pembiayaan bank konvensional dengan produk bank yang bernama Kredit Pemilikan Rumah setidaknya memberikan keringanan kepada developer karena banklah yang melunasi pembayaran harga rumah, untuk selanjutnya konsumenlah yang berhutang dan menyicil ke bank.

Lain halnya jika perumahan dikembangkan dengan prinsip-prinsip Syariah Islam, lembaga pembiayaan tidak terlibat dalam proses jual-beli produk properti.

Adalah wajib hukumnya bagi Developer Properti Syariah untuk inovatif dan kreatif dalam mensiasati pola pembiyaan untuk konsumen.

Selain dituntut untuk merancang pola pembiyaan yang sesuai dengan keinginan dan kemampuan konsumen pengembang property syariah juga diwajibkan untuk mencari sendiri sumber pembiayaan proyeknya. Lagi-lagi dengan syarat tidak boleh meminta pembiayaan ke bank atau kepada lembaga pembiayaan lain yang mengandung akad riba.

Problem ini akan terpecahkan apabila si developer sanggup secara finansial untuk membiayai sendiri perjalanan proyeknya tanpa bergantung kepada pembiayaan dari eksternal proyek, sekurangnya biaya awal untuk memulai pengerjaan fisik proyek harus sudah ada di kantong.

Setelah soal pembiayaan awal proyek terpenuhi langkah selanjutnya adalah mulai menatap proyek, disinilah proses sebenarnya bermula.

Portofolio Anda sebagai developer mulai terbentuk dan dipertaruhkan disini dan akan menemani langkah selanjutnya sebagai Sang Pengembang. Hasil yang bagus akan memberikan portofolio bisnis positif sebaliknya jika hasilnya mengecewakan juga akan melekat dalam perjalanan bisnis Anda.

Untuk sukses sebagai Developer Syariah ada beberapa kondisi yang harus dipenuhi dalam mengembangkan dan menjual perumahan:

Periksa Kelengkapan Legalitas 

Urusan legalitas harus ditempatkan dalam urutan nomor satu dalam hajatan bisnis developer property, tak peduli apakah pola bisnis syariah atau konvensional yang dipilih.

Jika legalitas bermasalah bisa dipastikan untuk melangkah ke tahap selanjutnya akan terkendala.

Legalitas tidak clear, perijinan tidak bisa diterbitkan tentu saja pembangunan proyek tidak dapat dilakukan, proyek tidak bisa dijual.

Urusan legalitas yang penting adalah tentang sertifikasi lahan. Tanah yang akan dijadikan proyek seyogianya sudah bersertifikat.

Tidak masalah apakah sertifikatnya Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB) karena nanti akan bisa dirubah sesuai dengan kondisi yang diharuskan. Jika memang diharuskan karena kondisinya SHM musti diubah ke HGB ya perubahan tersebut bisa diajukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Begitu juga sebaliknya, HGB juga bisa diajukan menjadi SHM dengan syarat dan kondisi tertentu.

Legalitas lainnya yang perlu diperhatikan adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), cek tunggakan pembayaran tahun sebelum-sebelumnya dan lunasi jika ada tunggakan yang tercatat.

Lakukan Splitzing/Pemecahan Sertifikat

Pemecahan sertifikat dilakukan setelah siteplan disetujui. Sertifikat yang sudah pecah masing-masing unit akan memberikan kepercayaan bagi konsumen dalam membeli disamping membuat kita lebih mudah dalam hal pengajuan IMB/PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Pastikan Perijinan Lengkap

Untuk membangun suatu proyek perumahan, cukup panjang jalan yang harus dilalui oleh developer dalam memperoleh perijinan.

Pada tahapan awal diperlukan Ijin Lokasi atau PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang), Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek), Rekomendasi Peil Banjir, Rekomendasi Amdal, Rekomendasi Andalalin, Rekomendasi Damkar, dan perizinan dan rekomendasi lainnya.  Setelah semua persyaratan perizinan dan rekomendasi terpenuhi dilanjutkan dengan pengesahan siteplan dan akhirnya bermuara kepada terbitnya IMB atau PBG.

Sediakan Dana yang Cukup untuk Mulai Membangun Proyek 

Jika penjualan rumah dengan pola kredit ke developer, pastikan kita memiliki dana yang cukup untuk menjamin kelancaran pembangunan unit rumah dan fasum fasosnya.

Dana ini bisa didapat dari pembayaran uang muka konsumen atau sumber lain. Jangan sampai anda kehabisan nafas, cash flow terganggu dan proyekpun berhenti berdenyut.

Dari pengalaman seharusnyalah tenor kredit ini tidak terlalu lama.

Sebagai contoh seorang teman saya yang berprofesi sebagai developer syariah mensyaratkan kredit ke developer tanpa bunga dan flat delapan belas bulan dan maksimal dua tahun.

Besarnya cicilannya langsung dibagi saja harga rumah dengan lama angsuran.

Uang Muka harus Sanggup Membiayai Pembangunan Fisik 

Jika kita tidak memiliki uang yang cukup untuk membangun unit rumah usahakan cicilan yang mulai dibayar oleh konsumen sanggup membangun fisik rumah terlebih dahulu.

Uang muka konsumen sebesar tigapuluh persen biasanya sudah sanggup membiayai pembangunan rumah sampai selesai.

Memang dibutuhkan effort ekstra untuk meyakinkan konsumen agar rela membayar uang terlebih dahulu sementara rumahnya belum dibangun, disamping ada added value dan differentiation proyek kita dibanding produk kompetitor.

Kualitas Bangunan harus Dibuat Sebaik Mungkin 

Supaya pembeli puas ketika tinggal di rumah mereka. Rasa puas mereka akan memberikan kepuasan tersendiri juga kepada kita sebagai developer.

Selain bangunan rumahnya yang harus dibuat sebagus mungkin kualitasnya, mutu pengerjaan fasum dan fasos juga musti bagus tidak mengecewakan.

Jika konsumen merasa puas terhadap produk yang mereka dapatkan maka mereka akan menceritakan tentang hal itu kepada orang-orang terdekatnya.

Mereka akan mejadi corong promosi yang efektif secara rekomendasi dari orang yang telah kita kenal akan lebih mudah diterima.

Jika kita memiliki proyek di lokasi lain, maka mereka akan dengan senang hati membeli lagi, ya kan bisa untuk sekedar investasi tho.

Dengan catatan doi punya uang lebih dan memang ingin menginvestasikan uangnya. 😀 Atau mereka dengan senang hati merekomendasikan saudara atau teman-temannya untuk membeli. Itulah kekuatan referal dari orang-orang yang dipercaya.

Penuhi Semua yang Tertuang dalam Perjanjian 

Seluruh aspek pembelian rumah tertuang dalam perjanjian dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Dalam PPJB dituangkan segala hal yang berhubungan dengan rumah yang menjadi objek perjanjian, seperti spesifikasi teknis dan lamanya waktu pengerjaan yang berujung kepada jadwal serah terima.

Kita harus menepati janji dalam hal spesifikasi teknis yang berwujud berupa kualitas bangunan dan waktu serah-terima yang disepakati dalam perjanjian. Nggak boleh nyuri-nyuri spek dan molor ya.

Bertanggungjawab Terhadap Hasil Pekerjaan 

Jika ada kerusakan terhadap rumah dan fasum fasosnya developer harus secepatnya melakukan perbaikan sebagai bentuk rasa tanggungjawab terhadap pekerjaan.

Karena banyak kejadian bahwa perumahan mengalami banyak kerusakan setelah diserahterimakan. Developer lepas tangan sehingga perumahan menjadi seperti tidak terurus.

Jalan rusak di sana sini, saluran mampet sehingga menimbulkan genangan saat musim hujan, dan lain-lain.

Bentuk Superteam bukan Superman, because Superman is Dead 

superteam-developer-syariah

Koordinasi antar tim dalam organisasi kerja harus terjalin dengan baik sehingga tidak terjadi kesalahan informasi dan komunikasi.

Masing-masing divisi sudah mengerti tugas dan tanggungjawabnya. Tim marketing sudah mengerti job description-nya, begitu juga divisi produksi.

Bagian administrasi dan keuangan juga tahu bagaimana mengerjakan tugasnya dengan sebaik-baiknya.

Dengan adanya pemahaman terhadap tugas dan kewajiban masing-masing ditambah dengan saling berkoordinasi, maka suasana proyek akan kondusif dan proyek akan berjalan lancar dan Insya Allah sesuai dengan target yang ditetapkan.

Demikian beberapa kondisi yang harus dipenuhi jika anda ingin menjadi pengembang properti syariah.

Lihat artikel lainnya:

Tags



Source link

Rumah Murah 2 Lantai di Ciracas Jakarta Timur

Rumah murah 2 lantai di Ciracas, Jakarta Timur dengan akses mobil dan dekat ke jalan raya. Harga mulai 400jt-an, harga terbaik dengan spesifikasi bangunan berkualitas dan lokasi strategis.

Hunian 2 Lantai ini cocok buat kaum milenial yang mencari rumah di tempat strategis serta dekat dengan fasilitas umum di kota Jakarta yang dekat dengan Jakarta Selatan, jalan TB Simatupang serta Pasar Minggu.

Desain kekinian dengan konsep Scandinavian serta balkon yang menambah tampilan menjadi estetik serta sistem one gate system meningkatkan keamanan dan kenyamanan anak2 di rumah.

Hanya 2 menit dari jalan Raya Bogor Ciracas, lokasi nyaman dan aman serta tidak bising dari kendaraan lalu lalang karena akses jalan yang lebar bisa dilalui mobil serta selangkah ke jarak angkot.

Benefit :

  • Harga Termurah di antara kompetitor sekitar
  • Bangunan 2 Lantai
  • Carpot Mobil
  • Akses Jalan dilalui Mobil
  • Beberapa Langkah ke Jalur Angkot
  • Harga Masih 400 jutaan
  • Amanah Langsung dibangun
  • Lingkungan Aman Nyaman tidak bising

PROMO BULAN MARET 2023
FREE BIAYA-BIAYA (Syarat & Ketentuan Berlaku)

Keunggulan :

  • Akses tol Cibubur, Kp. Rambutan
  • Dekat dengan KFC, McD, Mall Cijantung
  • Dekat Pasar Jaya Cibubur, Pasar Ciracas
  • Dekat GOR olahraga Ciracas, Jambore/Buperta
  • Dekat sekolah negeri dan swasta seperti Jakarta Islamic School (JIS)
  • Dekat RSUD Ciracas, RSKO Cibubur, RS Tugu Ibu
  • Dekat fasilitas sosial lainnya

Aksesibilitas Lokasi :

  • 700 Meter Ke Jalan Raya Bogor
  • 40 Meter jalan Utama Ciracas Cibubur
  • 200 Meter Taman Mahoni
  • 2,2 Km LRT Ciracas
  • 2.2 Km Pintu Tol Cibubur
  • 5,4 Km Shelter busway Pasar Rebo
  • Dan fasilitas umum lainnya

Hukum Perdagangan – PengusahaMuslim.com

Arsip Artikel


Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank

Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank

Anda mengembangkan sebuah proyek properti tanpa bank? Syarat utama adalah Anda harus punya modal untuk memulai mengerjakan proyek tersebut.

Dibutuhkan modal karena Anda tak bisa minta bantuan dari bank, baik dalam bentuk kredit pemilikan lahan (KPL) atau kredit kontruksi, kredit yasa griya (KYG) atau jenis kredit lainnya.

Terus dari mana sumber modalnya? Bisa dari modal sendiri, bisa juga modal dari orang lain. Mungkin modal dari teman, investor, saudara dan lain-lain.

Bagi developer properti pemula akan lebih baik berharap terlebih dahulu kepada orang-orang di sekitar untuk membantu permodalan proyek. Karena jika meminta orang lain untuk menjadi investor mereka akan melihat banyak hal sebelum setuju membiayai proyek Anda. Mereka akan melihat portofolio Anda, karakter, dan lain-lain.

Portofolio diperlukan karena tentu mereka ingin uangnya aman, dikelola dengan benar oleh orang yang berkompeten. Selain itu, tentunya mereka membutuhkan orang dengan karakter terpuji untuk mengelola uang mereka.

Itulah sebabnya Anda harus terlebih dahulu mendekati orang-orang yang kenal, apakah di lingkaran persaudaraan, pertemanan atau siapa pun yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.

Dapat dukungan mereka maka jalan Anda untuk mendapatkan pemodal menjadi lebih mudah.

Berkaitan dengan orang-orang yang kita kenal untuk menjadi mitra investor, jejak rekam Anda sangat menentukan. Karena mereka adalah orang-orang yang berhubungan baik dengan Anda sejak dulu.

Jadi jika dulu Anda pernah berbuat tidak baik, mereka pasti tahu dan itu menjadi alasan yang cukup untuk menolak penawaran kerjasama dari Anda. 😀

Modal utama yang dibutuhkan untuk membeli lahan, karena merupakan bahan baku sebuah proyek properti. Sebelas dua belas dengan membuat kue, kita butuh tepung terigu, ya karena terigu adalah bahan dasar membuat kue. Begitu juga tanah merupakan bahan dasar dan utama untuk membangun sebuah proyek properti.

Jika Anda punya uang, itu mudah, tinggal beli tanahnya. Selesai. Tapi bagaimana jika Anda tidak punya uang untuk membeli lahan? Salah satu pilihan yang bisa Anda jalani adalah dengan menawarkan kerjasama lahan atau pembayaran tanah secara termin kepada pemilik lahan.

Intinya adalah dengan membayar uang muka atau tidak tanpa uang muka sama sekali, pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Butuh usaha lebih memang, dan semangat untuk berjuang menemukan pemilik lahan yang bersedia dengan skema kerjasama lahan atau pembayaran secara bertahap.

Karena pada umumnya orang yang sedang menjual tanah menginginkan mendapatkan uang pembelian tanahnya segera. Karena mungkin saja memang mereka sedang membutuhkan uang, itulah sebabnya ia menjual tanahnya.

Tetapi terdapat kesulitan orang-orang dalam mendapatkan pembeli tanah dalam luasan tertentu yang mau membayar tunai. Apalagi kondisi bisnis properti yang masih terseok-seok. Pilihannya adalah bersedia menerima cara pembayaran yang diajukan oleh pembeli, dengan tidak menerima tunai sekaligus.

Nah, ketika tanah dengan skema pembelian yang sesuai sudah ada, langkah selanjutnya adalah membuat perencanaan proyek, mengurus perijinan dan memulai pemasaran termasuk mengerjakan persiapan lahan.

Dan semua kegiatan itu membutuhkan biaya. Dari mana biayanya? Ini sumber biaya yang bisa Anda manfaatkan:

Strategi menjual pertama yang bisa Anda praktekkan adalah dengan cara menjual tunai. Pada saat memasarkan dengan menjual tunai ini tentu saja unitnya belum dibangun. Karena Anda menjual awal-awal sekali ketika baru saja mendapatkan deal dengan pemilik lahan.

Tujuan penjualan tunai ini adalah untuk mendapatkan uang masuk yang diperlukan untuk mengerjakan proyek. Apakah itu untuk mengurus perijinan, mengerjakan persiapan lahan dan lain-lain. Intinya dengan uang tunai yang didapatkan banyak yang bisa dilakukan.

Kenapa ada orang yang mau membeli tunai padahal unitnya belum ada? Karena kita memberikan kompensasi berupa potongan harga yang signifikan bagi mereka. Agar ketika rumahnya jadi mereka mendapatkan keuntungan jika ingin menjual lagi.

Atau merasa untung jika dibandingkan dengan tetangganya yang membeli dengan harga yang lebih mahal.

Yang harus diperhatikan adalah jadwal serah terima rumah yang harus diperhitungkan betul-betul, jangan sampai kita sebagai developer tidak memenuhi apa yang dijanjikan.

Untuk mengantisipasi hal ini, Anda harus membuat perjanjian serah terima unit lebih panjang. Misalnya dalam waktu 12 bulan sejak tanggal pembelian secara tunai.

Jika serah terima unit itu dalam jangka waktu 12 bulan, maka Anda hanya perlu mulai membangun di bulan ke sepuluh karena pembangunan rumah (misalnya satu lantai) bisa dikebut dalam waktu dua bulan.

Nah, jika kondisi itu terpenuhi Anda punya waktu 10 bulan untuk menggunakan uang pembelian dari konsumen yang membayar tunai. Maknyusss tho?

Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer

Strategi lain untuk mendapatkan modal bagi Anda adalah dengan menjual unit secara bertahap kepada konsumen. Besaran tahapan dan waktunya tergantung pada Anda. Tapi sebaiknya tidak terlalu lama. Yang paling ideal adalah tidak lebih dari 24 bulan supaya uang yang didapatkan cukup untuk memutar cash flow proyek.

Caranya adalah dengan membagi harga rumah sebanyak bulan tahapan. Jika disepakati 24 bulan maka harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilan mereka ke developer.

Akan halnya jadwal serah terima, bisa Anda jadwalkan kapanpun tapi harus dihitung kemampuan Anda untuk membangun.

Yang paling baik adalah penyerahan rumahnya pada bulan ke 24 ketika cicilan sudah lunas. Tetapi mungkin ini terlalu lama bagi konsumen. Kurang menarik bagi mereka. Penyerahan dalam waktu 12 bulan sudah cukup ideal. Karena cicilan bulan kedua belas itu biasanya sudah cukup untuk membangun. Tergantung skema cicilan yang Anda terapkan pada konsumen Anda.

Contohnya jika rumah harga rumah 300 juta, maka pada bulan kedua belas sudah ada uang cicilan setengah dari harga jika sepakat lama cicilan adalah 24 bulan.

Dengan uang 150 juta itu sudah cukup untuk membangun unit. Paham ya sampai di sini?

Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas

Ini syarat yang harus dipenuhi jika ingin mengelola proyek properti dengan tanpa bank atau properti syariah. Pembangunan rumah dimulai ketika uang muka atau down payment (DP) sudah lunas dan cukup untuk membangun unit.

Jika untuk membangun rumah tipe sederhana, tipe 36 Anda butuh 72 juta maka dalam perjanjian dengan konsumen dicantumkan bahwa pembangunan unit rumah dimulai ketika DP sudah masuk minimal 72 juta ke developer.

Jika harga rumah 300 juta, DP sebesar itu tidak sampai 30% dari harga rumah.

Hal ini penting disetujui agar untuk membangun unit rumah kita tidak perlu mengambil biaya dari pos lain. Jadi masing-masing unit bisa membiayai dirinya sendiri. Sehingga kita sebagai developer lebih mudah dalam mengelola cash flow.

Skema-skema ini tidak cocok untuk konsumen perumahan subsidi, karena tentu saja konsumen perumahan subsidi akan kesulitan menyediakan uang muka sampai 72 juta atau 50 juta sebagai DP.

Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah? Baca Ini Dulu

Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah? Baca Ini Dulu

Banyak orang berpendapat bahwa bisnis properti tak ada matinya. Dan sayangnya pendapat tersebut benar adanya. Selagi masih ada manusia berkembang biak, selama itu pula mereka akan butuh hunian atau rumah sebagai tempat tinggal. Dan bisnis properti adalah bisnis yang berhubungan dengan penyediaan tempat tinggal untuk manusia.

Oleh karenanya, bisnis properti sangat prospektif seiring kebutuhan akan hunian yang terus meningkat sementar tanah sebagai alas tempat berdiri properti tidak diproduksi. Tanah dari dulu ya segitu, tetap, tidak bertambah luas. Tidak ada produksi tanah menjadi lebih luas, bumi ya segini ini.

Maka berlakulah hukum ekonomi yang menyatakan jika persediaan berkurang, demand/permintaan meningkat maka harga naik dan demikian sebaliknya.

Tak heran kalau harga properti tiap tahun meningkat atau selalu naik. Bagi yang punya uang, maka berinvestasi di properti sangat menguntungkan setidaknya menjaga nilai uang yang Anda miliki, tetap.

Di bisnis properti sudah umum dalam hal kepemilikannya menggunakan skema KPR atau kredit yang di dalamnya ada bunga cicilan. Yang mana hal itu disebut dengan riba, yang dilarang dalam Islam.

Kini dengan makin meningkatnya pemahaman masyarakat akan muamalah syariah, memicu para pengembang properti untuk membuat skema KPR yang sesuai syariat. Ini yang biasanya disebut dengan developer properti syariah.

Penduduk Indonesia yang mayoritas beragama Islam adalah sebuah keuntungan atau peluang besar menjadi prospek yang sangat baik bagi pengembangan properti syariah. Dengan banyakanya calon konsumen atau pembeli maka akan memudahkan bagi ingin menjadi pengembang properti syariah dalam menjual propertinya.

Definisi Developer Properti Syariah

Developer properti syariah atau pengembang properti syariah adalah orang atau suatu badan hukum yang mengembangkan properti sesuai dengan Hukum/Syariat Islam.

Salah satu cirinya dengan tidak melibatkan bank konvensional, karena di bank konvensional masih menerapkan sistem bunga yang ini adalah riba yang dilarang dalam Islam.

Lantas, bagaimana mengembangakn properti tanpa bantuan bank?

Yuk kita lihat tahapan dalam mengembangkan sebuah proeyk proeprti. Yang pertama mesti dilakukan

Pada tahap ini, tak ada peran bank yang bisa menolong, karena umumnya bank tidak mau memberikan kredit untuk membeli tanah bagi pengembang.

Terkecuali Bank BTN yang memiliki prosuk bernama Kredit Pemilikan Lahan (KPL), tapi ini pun hanya untuk perumahan bersubsidi atau perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Itu artinya dalam tahapan ini, peran bank tidak ada sama sekali, sehingga terhindar dari riba dalam akuisisi lahan. Namun bukan berarti dengan membeli kredit ke pemilik lahan langsung akan terhindar dari riba juga. Gimana akadnya, dilihat dulu, apakah mengandung riba atau tidak.

Tahap berikutnya pengurusan legalitas atau perijinan proyek, juga tidak melibatkan peran bank. Hanya perlu diperhatikan dalam pengurusan ini rawan dengan risywah (suap). Cari konsultan, terima beres, sehingga kita terhindar berurusan langsung dengan orang-orang yang biasa bermain risywah.

Dilanjutkan dengan tahapan membangun, di sini memungkinkan ada peran bank. Sudah umum bahwa developer dlam membangun akan mengajukan pembiayaan ke bank dalam bentuk kredit konstruksi, kredit yasa griya atau produk bank lainnya.

Perlu Investor Jika Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah

Namun tak mutlak pernah bank dibutuhkan, Anda dapat mensiasatinya dengan cara menawarkan investasi ke investor dengan skema bagi hasil yang menarik. Bukan skema investasi imbal balik bunga.

Tahapan selanjutnya, saatnya seorang developer menjual proyeknya. Pada tahapan ini, bantuan bank sangat dibutuhkan karena kebanyakan masyarakat Indonesia tidak mampu membeli rumah secara tunai.

Jadi pembeli meminta bantuan ke bank untuk membeli properti tersebut, lalu konsumen lah yang mencicil bantuan yang telah diberikan bank tersebut selama waktu tertentu sesuai besaran dan tenor yang disepakati.

Proses ini dikenal masyarakat sebagai kredit pemilikan rumah (KPR). Jika KPR dilakukan dengan bank konvensional, maka dalam perjanjian kredit antara bank dan pembeli properti terdapat unsur riba, diantaranya adanya bunga, denda, sita dan lain-lain.

Memulai Bisnis Properti Syariah

Bisnis properti syariah mestiny menganut sistem bagi untung dan rugi. Untung sama dibagi rugi juga sama ditanggung. Ini harus dipahami oleh orang yang ingin bersyirkah/berkongsi dengan prinsip syari’ah.

Karena banyak orang yang berinvestasi maunya untung saja, jika rugi tidak mau ikut menanggung.

Nah, untuk menghindari kerugian dalam menjalankan bisnis developer properti syari’ah, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan :

Gunakan Konsultan Bisnis Syariah

Jika Anda kurang memahami akad-akad bisnis yang sesuai dengan syariat Islam, hal ini penting untuk dilakukan. Karena akad dalam pengembangan properti syariah akan menentukan apakah skema bisnis kita sesuai dengan prinsip syariah atau tidak. Di sinilah peran seorang konsultan bisnis syariah.

Peran konsultan bisnis syariah ini juga diperlukan ketika membeli lahan, termasuk ketika mengurus perijinan yang tidak boleh menyuap, dan peran yang lebih utama adalah ketika menjual produk kita ke masyarakat. Seorang konsultan properti syariah yang mengatur itu semua.

Menerapkan Prinsip Syariah Ketika Menjual

Ada dua cara yang bisa Anda lakukan saat menjual properti dengan skema syariah, yaitu menggunakan bank syariah atau tanpa menggunakan bank sama sekali.

Jika menggunakan bank syariah, masyarakat tetap bisa membeli dengan skema KPR, tetapi akadnya berbeda dengan KPR bank konvensional. Perbedaan yang mencolok adalah KPR bank syariah tidak ada bunga, tetapi margin bagi bank.

Dengan skema bank syariah ini pembeli menagngsur harga rumah kepada bank setelah ber-akad KPR.

Selain menggunakan KPR bank syariah, developer properti syariah dapat menjual produknya dengan tanpa melibatkan bank sama sekali. Penjualan dilakukan dengan cara tunai, tunai bertahap atau dengan cara cicilan langsung kepada developer dalam jangka waktu tertentu.

Skema Penjualan Tunai

Metode penjualan tunai inilah yang paling disukai developer. Karena developer menerima uangnya lebih cepat. Secepatnya developer dapat menikmati hasil penjualan tersebut, yang mana uang tersebut dapat digunakan untuk melanjutkan pengembangan proyek selanjutnya.

Namun keterbatasan metode ini adalah ketersediaan konsumen yang bersedia membeli tunai ini jumlahnya terbatas. Cukup sedikit orang yang memiliki uang sejumlah harga rumah.

Dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer

Strategi selanjutnya yang bisa dipraktekkan yaitu dengan cara penjualan skema bertahap ke developer. Bagi developer tahapan yang paling menguntungkan tentu saja tahapan yang paling singkat. Maksimal 24 bulan sudah amat menguntungkan bagi developer.

Jadi cicilan yang dibayar oleh konsumen cukup untuk menjalankan roda proyek. Jika Anda menjadi developer properti berangkat dari orang yang biasa-biasa saja, hal ini tentunya sangat membantu. Bukan keturunan keluarga kaya, tidak ada pemodal besar yang membiayai bisnis properti Anda.

Di sisi lain, jika tahapan pembayaran singkat menyebabkan nominal cicilan menjadi lebih besar. Nah, kita dihadapkan lagi ke kondisi bahwa sangat sedikit konsumen yang sanggup mencicil dengan jumlah besar. Itulah tantangannya bagi tim penjualan.

Uang Muka Sebesar Biaya Membangun Rumah

Adalah hal sangat menuguntungkan bagi Anda jika uang muka konsumen sebesar biaya membangun unitnya. Jika membangun unit dengan biaya seratus juta rupiah, maka Anda meminta konsumen agar membayar uang muka sebesar tersebut. Sehingga untuk membangun Anda tidak butuh uang dari luar.

Bisa juga uang muka tidak sebesar itu, tetapi Anda harus mengatur supaya jadwal serah terima unit sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan sampai janji penyerahan unit tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.

Misalkan si konsumen tidak punya uang untuk membayar uang muka sebesar biaya membangun, hal ini bisa diakali dengan cara menjanjikan pembangunan setelah uang cicilan konsumen mencapai harga pembangunan.

Bisa jadi solusi kan?

Namun dengan cara ini, pembangunan baru bisa dimulai setelah DP cukup terkumpul unutk membangun unit. Hanya masalah waktu memulai.

Cara Mudah Menjadi Pengembang Properti Syariah

Cara Mudah Menjadi Pengembang Properti Syariah


mengembangkan properti syariah
Mengembangkan sebuah proyek properti bisa dengan tanpa bank. Orang mengenal strategi pengembangan ini dengan istilah Developer Properti Syari’ah

Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.

Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.

Apakah bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank?

Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta Workshop Developer Properti yang saya adakan. Saya jawab, bisa!.

Untuk lebih mengetahui secara detil, mari kita runut langkah-langkah yang kita lakukan ketika akan membangun proyek properti.

Dari langkah-langkah tersebut kelihatan mana step yang membutuhkan campur tangan perbankan dan cara mengatasinya.

Mengakuisisi lahan

Langkah pertama ketika akan mengembangkan sebuah proyek adalah mengakuisisi tanah. Langkah ini diperlukan jika seorang developer belum memiliki tanah. 

Ketika kita mengakuisisi lahan tidak ada bank yang terlibat. Kita hanya membeli dari pemilik tanah dan membaliknama ke atas nama kita atau PT sebagai developer.

Peran Bank pada Masa Persiapan Proyek

developer properti syariah

Mengurus sertifikat tanah proyek dan perizinan

Selanjutnya adalah pekerjaan rutin seorang developer properti yaitu mengurus sertifikasi lahan jika lahannya belum bersertifikat dan mengurus perijinan. Pada tahapan inipun tidak ada bank yang terlibat.

Harusnya seorang developer sudah menganggarkan biaya untuk pengurusan sertifikat dan perizinan. Karena inilah syarat awal sebuah proyek bisa lanjut ke tahapan selanjutnya, yaitu pembangunan dan pemasaran.

Persiapan lahan

Kemungkinan bank terlibat adalah pada saat Anda melakukan pekerjaan persiapan lokasi jika Anda tidak punya modal untuk mengerjakannya.

Besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengerjakan persiapan lokasi ini tergantung kondisi lokasi.

Jika lokasi membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dan pengurukan maka uang yang dibutuhkan cukup besar.

Tetapi jika lahan hanya butuh pekerjaan ringan seperti pembersihan saja, maka tidak diperlukan alat berat dan biaya juga tidak terlalu besar.

Untuk memenuhi kebutuhan ini, Anda bisa mengajukan kredit ke bank dengan jaminan sertifikat tanah proyek atau bisa juga mengajukan jaminan lainnya.

Pinjamannya bisa jadi dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau KK (Kredit Konstruksi), KMK (Kredit Modal Kerja). atau jenis pembiayaan apapun yang bisa diberikan oleh lembaga keuangan.

Tetapi syarat untuk mendapatkan pembiayaan pada tahapan ini cukup berat, yaitu semua legalitas sudah harus clear.

Artinya sertifikat sudah harus HGB atas nama developer dan perizinan juga sudah didapatkan sampai dengan IMB/PBG.

Untuk mengerjakan tahapan ini, harusnya seorang developer sudah menganggarkan dan mempersiapkan di awal proyek, apakah sumber modal dari internal atau dari investor sehingga peran bank tidak diperlukan pada tahapan ini.

Peran Bank pada Masa Pembangunan Fisik Proyek

Selanjutnya, pada tahap pembangunan unit juga bisa melibatkan bank dengan mengajukan KYG, kredit kontruksi atau langsung dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi unit yang sudah terjual.

Kenapa menjual dengan skema KPR?

Karena terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah. Dengan terbatasnya kemampuan konsumen dalam membeli rumah, maka mereka meminta bantuan dari perbankan.

Bank yang membayarkan rumah kepada developer terlebih dahulu, lalu konsumen mencicil kepada bank sesuai dengan tenor yang disepakati.

Inilah kondisi konsumen di Indonesia saat ini, mayoritas masih mengandalkan bantuan perbankan ketika membeli rumah. 

Ditambah lagi kondisi developer tidak punya modal (atau tidak mau) membangun rumah sampai selesai.  

Namun peran bank pada tahap ini bisa Anda hilangkan dengan memanfaatkan modal dari investor, atau uang pembelian dari konsumen.

Jadi ketika konsumen sepakat membeli, mereka diminta membayarkan sejumlah DP, dan kemudian uang DP tersebut yang digunakan untuk membangun.

Ini Dia Strategi Menjadi Developer Properti Syariah

developer tanpa bank
Menjadi developer properti syariah bisa dipraktekkan. Kerangka besarnya adalah tanpa bantuan bank, baik dalam membangun maupun ketika menjual

Melihat besarnya modal yang dibutuhkan untuk mengelola sebuah proyek properti, sangat sulit bagi Anda membangun proyek tanpa bantuan bank.

Tapi Anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa Anda terapkan, berikut strateginya:

Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai oleh Konsumen

Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai.

Karena transaksi dapat dilakukan dengan cepat dan developer mendapatkan uang hasil penjualan dengan segera.

Tapi pada umumnya konsumen yang membayar secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat dapat digunakan (ready stock).

Artinya developer sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unitnya. 

Bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum dibangun, tapi biasanya konsumen meminta imbalan yang setimpal berupa potongan harga.

Solusinya adalah Anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy).

Tidak masalah Anda memberikan potongan harga kepada konsumen yang membayar dengan tunai.

Walaupun laba Anda tergerus tetapi Anda tidak butuh uang sama sekali untuk membangun unit milik konsumen tersebut.

Pembayaran Konsumen dengan Cara Bertahap ke Developer

bayar-bertahap-kepada-developer
Konsumen juga bisa membeli rumah tanpa bantuan bank dengan cara pembayaran bertahap

Strategi selanjutnya yang bisa anda mainkan dalam menjadi developer properti syariah adalah dengan pembayaran bertahap ke developer.

Namun, jadwal dan besarnya pembayaran pertahap harus anda perhitungkan dengan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan Anda membangun.

Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama, maksimal 2 sampai dengan 3 tahun saja.

Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang cicilan konsumen.

Pengamannya adalah PPJB

Untuk pengikatan awal ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen.

Setelah PPJB ditandatangani maka developer bisa langsung membangun unitnya sampai selesai. Ini bisa dilakukan jika developer punya uang untuk membangun.

Namun bagaimana jika developer tidak punya uang untuk membangun?

Yah, terpaksa pembangunan rumahnya dengan uang muka dan menunggu uang angsuran konsumen sampai cukup untuk membangun.

Untuk membangun mengandalkan uang muka dan cicilan

Itulah gunanya uang muka pembelian konsumen cukup bear dan tenor pembayaran bertahap tidak terlalu lama, sehingga angsuran konsumen cukup besar, sehingga angsuran konsumen kira-kira 4 sampai dengan 6 bulan saja bulan saja sudah cukup digunakan untuk membangun.

Dengan cicilan 30 juta perbulan (misalnya) maka di bulan ke-empat sudah ada uang 120 juta yang bisa digunakan untuk mulai membangun.

Selanjutnya di bulan ke-lima uang konsumen sudah 150 juta sejalan dengan progres pembangunan.

Dan di bulan ke-enam sudah ada uang 180 juta rupiah dimana dengan jumlah ini sudah cukup untuk menyelesaikan pembangun rumah sampai finishing.

Apakah pembayaran angsuran di bulan ke-enam sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan unitnya?

Ya, karena untuk membangun rumah bisa dianggarkan 3 juta permeter persegi untuk rumah menengah 1 lantai.

Sehingga biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah tipa 54 adalah 54 x 3 juta yaitu  162 juta saja. Sementara konsumen sudah membayar 180 juta pada bulan ke-enam. Klop tho?

Pembayaran Konsumen dengan Mencicil ke Developer

Dengan strategi cicilan kepada developer, si konsumen mecicil ke developer sesuai dengan jangka waktu yang disepakati. Jangka waktu ini tergantung kemampuan konsumen dalam mencicil.

Sedapat mungkin jangka waktu cicilannya juga tidak boleh terlalu lama.

Besarnya DP sebesar biaya pembangunan rumah

Akan lebih maknyus efeknya kalau uang muka (DP) dirancang sebesar biaya membangun rumah.

Jika kita merujuk ke contoh di atas, dimana harga rumah adalah 700 juta dan biaya pembangunan rumah adalah 162 juta, maka supaya proyek bisa berjalan, aturlah supaya pembayaran uang muka sebesar 162 juta.

DP tersebut boleh dicicil selama 3 bulan atau 6 bulan atau berapapun dengan syarat pembagunan rumah dimulai ketika DP sudah dibayar sejumlah 162 juta.

Beres kan?

Dengan uang sebesar 162 juta rumah selesai dibangun, tinggal lagi memperhitungkan besarnya cicilan perbulan konsumen.

Tenor cukup panjang sebagai strategi bisnis

Jika anda merasa cukup punya uang untuk menjalankan proyek dan untuk ekspansi ke proyek selanjutnya maka Anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan lebih lama.

Tentu saja jangka waktu cicilan ini tergantung kemampuan konsumen membayar cicilan dan rencana bisnis Anda ke depannya.

Halnya tentang waktu serah terima unit juga diatur supaya tidak memberatkan keuangan Anda. Sebaiknya diatur supaya waktu serah terima unit sekitar 12 bulan (maksimal 18 bulan) setelah penerimaan uang muka. 

Perbedaan harga tergantung cara bayar konsumen

Anda boleh menerapkan perbedaan harga dalam kasus ini, misalnya dengan pembayaran tunai harganya 700 juta, maka dengan pembayaran bertahap 2 tahun harga menjadi 850 juta dan cicilan ke developer anda tetapkan harga 950 juta.

Atau berapapun harga yang pantas untuk produk Anda. Ingat, salah satu sifat properti adalah kita bebas menetapkan harga properti kita.

Berapapun harga yang ingin anda pasang untuk produk anda ya ok ok saja asalkan konsumen sanggup membeli! Hehehe.

Pembangunan Rumah Dimulai Setelah DP Lunas

uang-muka-properti-syariah
Paling maknyus adalah mulai membangun rumah yang dibeli konsumen setelah DP lunas dan DP tersebut sebesar biaya pembangunan

Dalam mengembangkan proyek properti syariah, kondisi idealnya adalah pembangunan rumah dimulai setelah uang muka (DP) dari konsumen lunas.

Dan besarnya nilai DP-pun diatur supaya bisa membiayai pembangunan unit sampai selesai.

Dengan demikian Anda memiliki uang untuk memutar roda proyek, karena pembayaran konsumen setelah DP lunas bisa digunakan untuk keperluan proyek lain seperti membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial atau membayar cicilan ke pemilik lahan, jika ada kewajiban membayar harga tanah.

Penyerahan Rumah Lebih Lama, Semakin Lama Semakin Bagus untuk Developer

Waktu penyerahan rumah yang lebih lama merupakan salah satu kunci sukses bagi developer properti syariah tanpa bank.

Inipun jika Anda tidak punya uang sama sekali untuk membangun rumah pesanan konsumen dan membangun fasilitas perumahan agar sesuai dengan perencanaan.

Sehingga untuk membangun unit dan mengerjakan pembangunan fasilitas perumahan Anda menunggu pembayaran dari konsumen.

Namun, jika Anda memiliki uang untuk melaksanakan pembangunan tentu penyerahan bisa dilakukan dengan cepat.

Begitu dibayar DP Anda langsung membangun sesuai dengan time schedule dan langsung serah terima begitu unitnya selesai dibangun.

Atau mungkin saja Anda membangun rumah lebih dahulu sehingga Anda sanggup menjual rumah dalam kondisi ready stock. Tentu ini lebih baik sehingga proyek cepat selesai.

Jika Konsumen Wanprestasi

wanprestasi-konsumen
Ada saja kemungkinan konsumen yang sudah membeli gagal membayar cicilan karena sebab apapun, hal ini wajib diantisipasi di awal

Kondisi ini amat mungkin terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli baik pada developer properti konvensional ataupun syariah, yaitu pembeli tidak sanggup lagi mencicil karena berbagai alasan.

Tentu kita berniat baik dalam hal ini karena si pembeli sebenarnya juga tidak ingin menunggak pembayaran cicilan.

Atas kondisi ini harus dicarikan jalan keluarnya yang menang-menang (win-win).

Developer dan konsumen jangan sampai ada yang dirugikan

Developer jangan sampai rugi karena dia sudah berniat baik membangun rumah untuk konsumen dan konsumen juga tidak boleh dirugikan karena mungkin saja dia tertimpa musibah sehingga tidak bisa membayar.

Karena jika kondisi normal tentu dia tetap bisa membayar cicilan sesuai kesepakatan awal. Jadi jangan lagi ditambah kesengsaraannya. Kita harus tetap berprasangka baik terhadap kondisi apapun.

Jual lagi rumah tersebut

Solusi yang bisa diberikan adalah dengan cara menjual rumahnya. Dimana uang hasil penjualan diberikan ke konsumen sesuai dengan angsuran yang sudah dia bayarkan.

Dan sisanya menjadi hak developer. Dengan demikian konsumen dapat lagi uangnya dan developer mendapatkan haknya dan terhindar dari kerugian. Semua hepi.

Tapi jangan lupa solusi ini harus sudah disepakati di awal dan dicantumkan dalam PPJB sehingga konsumen tidak merasa dizalimi dan sudah tahu resikonya. Sehingga dia menjual dengan sukarela.

Pada Proyek Properti Syariah Tanpa Melibatkan Bank, Tanpa BI Checking dan Tanpa Sita

bi-checking
Developer properti tanpa bank bisa mempraktekkan tanpa BI checking dan tanpa sita

Jika Anda ingin menjadi developer properti syariah Anda tidak melibatkan bank dalam proses pelaksanaan proyek.

Pada saat pembangunan fisik proyek Anda tidak membutuhkan KYG atau kredit konstuksi, demikian juga pada saat penjualan Anda tidak melibatkan bank dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Tanpa bank, memang tanpa bank seperti yang sudah di bahas di atas. Tanpa BI Checking ya nggak perlu BI checking karena dalam pembelian konsumen tidak melalui bank, langsung saja kepada developer.

Tanpa sita, ya memang betul dalam kesepakatan atau PPJB tidak ada sita dalam menyelesaikan permasalahan jika konsumen wanprestasi.

Namun harus Anda pahami bahwa ini adalah konsep sederhananya, dalam pelaksanaannya akan ada improvisasi-improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi, baik kondisi konsumen, kondisi proyek maupun kondisi developer.

 

Lihat artikel lainnya:

Tags



Source link

Ketika Konsep Properti Syariah Non Bank Kecampur Konsep Properti Konvensional

Ketika Konsep Properti Syariah Non Bank Kecampur Konsep Properti Konvensional


Prinsip dasar properti syariah non bank adalah jual beli rumah dengan cash keras atau cash bertahap, dengan fokus nya adalah “jual beli rumah”.

Uang muka, tanda jadi, cicilan bertahap dari calon konsumen. Uangnya adalah untuk membeli rumah. Developer syariah mestinya hanya boleh menggunakan uang konsumen untuk membeli tanah dan bangunan seukuran rumah.

Makanya dapat dipahami, developer properti syariah belum membangun rumahnya jika uang muka atau DP dan cicilan bertahapnya belum senilai harga pokok produksi (HPP) tanah dan bangunan.

Pada situasi ini yaitu uang cicilan DP belum mencapai HPP, semestinya yang tidak boleh digunakan untuk membayar apapun, tidak boleh uang DP dipakai untuk operasional, untuk cicilan tanah bayar perijinan dan lain-lain.

Cicilan DP dan uang muka mestinya dikumpul sampai nilai HPP dan selanjutnya dibangunkan rumah.
Penyimpangan dana DP untuk bayar perijinan, bayar lahan, bayar promosi dan lain-lain seperti pada developer konvensional, akan menjadikan cashflow developer berantakan.

Mengingat pada saat kewajiban membangun developer kehabisan cashflow karena tidak ada skema pembiayaan dari Kredit Yasa Griya (KYG) atau kredit kontruksi, bahkan ketika berhasil membangun dari dukungan pemborongpun, bisa gagal bayar ke pemborong karena kurang cashflow.

Hal ini juga tambah repot ketika sampai akad jual belipun, developer tidak menerima cash lagi, sisanya dicicil 3 sampai dengan 5 th. Ini berbeda dengan KPR konvensional, begitu akad seluruh sisa nilai penjualan akan menerima cash dari akad bank.

Pelajaran dari tulisan ini adalah jika kita berniat membangun properti syariah non bank, pelajari potensi arus cashflow dan jangan berpola arus kas seperti developer properti konvensional.

Penulis:

Pratomo Harimawan a.k.a Mandor Tomo | Sekjen Deprindo

Lihat artikel lainnya:



Source link